인천지방법원 2025타경34649. 부천시 소사구 괴안동 조양그랜드맨션 라동 202호 다세대주택입니다. 감정가는 2.07억, 현재 최저가는 1.449억으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 유찰 할인 물건이 아닙니다. 등기상 주택임차권자 민유희가 존재하고, 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득금액으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34649 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-2 조양그랜드맨션 라동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 중 |
| 소유자 | 김진영 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 민유희 / 110,110,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
말소기준권리는 2011.12.16 설정된 을구 6번 근저당권(주식회사코스틸, 채권최고액 100,000,000원)입니다. 이후 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 민유희 | 110,000,000원 | 有 | 확인되지 않음 | 보증금 인수 가능 |
임차권등기 원인은 2025.09.24 임차권등기명령입니다. 임대차계약일 2011.02.14, 주민등록일 2011.04.28, 점유개시일 2011.04.11로 확인됩니다.
③ 실질취득가 기준 시세 비교
최저가 144,900,000원만 보면 감정가 대비 할인처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 인수를 반영하면 판단이 달라집니다.
| 구분 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 144,900,000원 | 1회 유찰 가격 |
| 임차보증금 인수 | 110,000,000원 | 대항력 임차인 |
| 실질취득 | 254,900,000원 | 매수인 부담 포함 |
| 최근 거래 | 162,000,000원 | 2024.09 |
최근 12개월 평균 거래는 162,000,000원이며 최신 거래 역시 162,000,000원입니다. 최근 거래 기준으로 보면 실질취득금액 254,900,000원은 약 57.3% 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 임차인 민유희 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 주식회사코스틸 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 312,567,181원 | 42,071,400원 |
| 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 부천시 괴안동 부안초등학교 북동측 인근, 주변은 다세대·단독 및 근린상가가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재해 교통 여건은 무난합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 지정 사항이 있습니다.
- 환금성. 조양그랜드맨션 라동은 10세대 규모이며 최근 거래 표본이 적어 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 입찰. 최저가 144,900,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 약 254,900,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 대항력 임차인의 배당 여부와 인수 범위를 반드시 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차인 민유희가 경매신청채권자로도 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대지만, 경매 가격만 보고 접근하면 위험합니다. 대항력 있는 임차보증금 1.1억이 존재해 매수인은 최저가 외 추가 부담을 고려해야 합니다. 최근 거래 1.62억과 비교하면 실질취득 2.549억은 높은 수준입니다. 낙찰가는 내려왔지만 권리 부담이 가격 메리트를 상쇄하는 구조입니다.
