인수 0원, 그러나 ‘말소된 선순위 근저당’ 배당표와 다락 범위를 다시 보라 — 광주 디자인하우스 401호

수원지방법원 2025타경2165. 경기도 광주시 능평동 디자인하우스 비동 4층 401호, 전용 60.99㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김현희이고, 2018년 11월 6일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 276,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 신용보증기금·기술보증기금 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.

다만 등기 흐름에는 반드시 짚고 넘어갈 부분이 있습니다. 2018년 10월 19일 설정된 성남동부새마을금고 근저당권 572,000,000원은 2018년 11월 6일 해지를 원인으로 말소등기됐습니다. 따라서 말소기준은 그 뒤 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 됩니다. 그런데 예상배당 계산은 말소된 성남동부새마을금고 근저당에 대부분을 배당하는 형태여서, 이 표를 그대로 실제 배당 결과로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소된 근저당 구분이 핵심

임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 2018년 10월 19일 성남동부새마을금고 근저당은 2018년 11월 6일 말소됐고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 남아 있는 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 판단됩니다.

② 시세 비교 — 80.6%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

동일 면적 60.99㎡에서 확인되는 실거래는 2022년 3월 2층 305,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 245,700,000원은 이 거래가의 80.6%이며 금액 차이는 59,300,000원입니다. 감정가 351,000,000원은 해당 실거래보다 46,000,000원 높습니다.

숫자만 보면 20% 가까이 낮지만, 거래시점이 매각기일보다 오래됐고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 최저가가 현재 시세보다 저렴하다는 결론이나 가격 가점을 주기에는 근거가 부족합니다. 8세대 규모 다세대이고 확인 거래도 제한적이므로, 인근 유사 다세대의 최신 매물과 실거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)

표시된 총 채권액은 1,856,962,146원, 예상 배당액은 241,460,200원, 미배당액은 1,615,501,946원입니다. 다만 성남동부새마을금고 근저당은 등기부상 2018.11.06 말소됐으므로 위 배당순서는 원본 재검증이 필요합니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 자금 구조

어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰될수록 채권자 미배당액이 커질 뿐, 매수인이 후순위 채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 신청채권자 농협은행의 청구액은 214,803,046원이며, 표시된 회차별 배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 모두 0원으로 나타나므로 앞서 본 말소 근저당 처리 문제를 반드시 재확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 능평교차로 북서측 근거리에 위치하며 단독주택, 저층 공동주택, 아파트단지, 소규모 공장과 근린생활시설이 혼재하는 공동주택지대입니다. 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 배차간격과 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 401호로, 도시가스 개별난방과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함되며 공시지가는 694,300원/㎡입니다.
• 환금성. 8세대 규모 다세대로 확인 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 아파트처럼 단지 평균가격을 곧바로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 현장·서류 핵심 확인사항

• 도로명주소 오기. 현장 도로명주소는 오포로171번길 45-40으로 조사됐으나 등기사항에는 오포로171번길 45-42로 기재돼 있습니다. 동일 물건 여부와 정정 필요성을 확인해야 합니다.
• 다락·테라스 범위. 최상층에서 내부계단으로 단독 사용하는 다락과 테라스 등이 조사됐고 감정평가에는 포함됐습니다. 전용 사용의 적법성, 소유권 귀속, 압류 효력이 미치는 범위를 매각목록·건축물대장·현황도면으로 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했습니다. 내부구조와 이용상황은 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 따라 판단됐으므로 누수·결로·마감·설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 배당순위 재산정. 말소된 성남동부새마을금고 근저당이 예상배당표에 포함된 경위를 법원 기록과 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계와 실제 점유 상태는 미상입니다. 전입세대열람·외국인체류확인·현장 방문으로 점유자를 다시 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차에서는 낙찰가 245,700,000원과 인수액 0원을 합한 245,700,000원이 실질취득액입니다.
• 시세 재조사. 2022년 3월 거래 1건에 의존하지 말고 능평동 유사 다세대의 최신 거래, 현재 매물, 전용면적·층·준공연도 차이를 함께 비교하세요.
• 말소등기 원본 대조. 을구 1번 근저당의 말소 여부와 농협은행 근저당의 말소기준 지위를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 제시외 부분 확인. 다락·테라스의 면적, 이용권, 위법 여부, 철거 또는 원상회복 가능성을 현장과 관할 행정기관 자료로 확인하세요.
• 주소·점유·관리비. 주소 오기, 실제 점유자, 공용부분 관리비 체납 여부를 각각 확인한 뒤 명도비용과 보수비용을 응찰가에서 차감하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 검증 포인트가 많은 다세대

이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018년 10월 19일 성남동부새마을금고 근저당은 말소됐고, 2018년 11월 6일 농협은행 근저당이 말소기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 최저가 245,700,000원이 2022년 실거래 305,000,000원의 80.6%라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 거래 표본은 1건이고, 소규모 다세대의 환금성, 내부 미확인, 도로명주소 오기, 다락·테라스의 물적 범위, 배당표와 등기부의 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격 판단은 보류, 서류·현장 검증이 선행”입니다.