인천지방법원 2025타경34675. 부천시 오정구 여월동 우성빌라 가동 4층 402호, 전용 38.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 진경자이고, 2022.05.02 매매를 원인으로 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2025.01.22 부천시 압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞서 황보남이 2022.10.25 주민등록을 마치고 2024.10.22 100,000,000원 주택임차권등기를 했다는 점입니다.
황보남은 확정일자 2022.09.22, 점유개시 2022.10.15, 주민등록 2022.10.25로 말소기준 2025.01.22보다 앞서며, 배당요구도 했습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 59,780,000원에서는 집행비용 1,476,040원을 제외한 58,303,960원이 임차보증금에 배당되고, 부족액 41,696,040원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 3-82 우성빌라 가동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.64㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 진경자 (2022.05.02 매매 · 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 황보남 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
2022.07.22 부천시 압류는 황보남의 주민등록보다 먼저였지만 2022.09.13 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.01.22 부천시 압류이며, 황보남의 주민등록 2022.10.25와 주택임차권의 기초가 되는 임대차 관계가 그보다 앞섭니다. 2025.10.15 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 을구 7번 주택임차권은 배당 후 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황보남 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.10.25 / 2022.09.22 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
확인되는 동일 면적 실거래는 2022.05, 전용 38.64㎡, 4층, 110,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 59,780,000원만 놓고 보면 이 거래의 54.3%지만, 그것은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 비교 기준은 실질취득 101,476,040원이며, 2022.05 실거래 110,000,000원의 약 92.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 38.64㎡ | 4 | 110,000,000원 |
다만 실거래 표본은 1건이고 시점도 2022.05입니다. 최근 시장가격을 판단할 만한 복수의 최신 거래가 없으므로, 실질취득 101,476,040원이 과거 실거래보다 낮다는 이유만으로 현재 시세 대비 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 1. 임차인 황보남 보증금 | 100,000,000원 | 58,303,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 황보남 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금은 58,303,960원만 배당되고 41,696,040원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 올라가는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 59,780,000원 | 41,696,040원 | 101,476,040원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,846,000원 | 59,307,228원 | 101,153,228원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 29,292,200원 | 71,635,060원 | 100,927,260원 |
표에서 보듯 최저매각가가 59,780,000원에서 29,292,200원까지 내려가더라도, 인수액은 41,696,040원에서 71,635,060원으로 증가합니다. 결과적으로 매각가와 인수를 합친 금액은 약 100,927,260원~101,476,040원으로 보증금 100,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 물건에서 유찰 횟수만 보고 할인폭을 평가하면 안 되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여월초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택 등이 주를 이루는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 원종역이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 7미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고, 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 규모·환금성. 우성빌라(3-82)는 12세대, 사용승인 1994.08.29입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.05 한 건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 59,780,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 기준 인수 41,696,040원을 더한 실질취득 101,476,040원이 핵심입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 7번 황보남의 보증금 100,000,000원, 주민등록 2022.10.25, 확정일자 2022.09.22와 배당요구 사실을 매각물건명세서·등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 황보남이 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급, 강제경매 채권의 원인을 확인해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 3회·4회 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득이 약 1억원 부근에 머무릅니다. 추가 유찰 자체가 큰 할인으로 이어지지 않습니다.
- 시세 원본 확인. 현재 비교 가능한 실거래가 2022.05 한 건뿐이므로 최근 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “보증금 1억”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 122,000,000원짜리가 2회 유찰돼 59,780,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 완전히 달라집니다. 황보남의 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서는 41,696,040원이 배당되지 못해 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실제 부담은 101,476,040원입니다.
3회, 4회로 더 유찰돼도 낙찰가 감소분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌어 실질취득은 계속 약 1억원에 머뭅니다. 확인되는 실거래 110,000,000원보다 낮기는 하지만 그 거래가 2022.05 한 건뿐이라는 점, 12세대 다세대라는 점, 그리고 임차권자 황보남이 강제경매 채권자이기도 하다는 확인 과제까지 감안하면 최저가 할인율만으로 접근할 물건은 아닙니다. 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”보다 보증금 인수 구조와 실제 현재 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
