인천지방법원 2025타경512078. 인천 남동구 논현동 아라트라움 4층 407호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 홍승열이고 2020년 6월 19일 매매를 원인으로 거래가액 237,600,000원에 취득등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매에서 핵심은 근저당이 아니라 2023년 8월 17일 대양종합건설주식회사 가압류 20,000,000원이 말소기준으로 계산된다는 점, 그리고 그보다 앞선 2022년 3월 25일 전입·점유를 갖춘 안기완 임차인이 있다는 점입니다.
안기완의 임대차계약일은 2022년 2월 17일, 확정일자는 2022년 3월 3일, 전입·점유개시일은 2022년 3월 25일이며 보증금은 200,000,000원입니다. 따라서 일반 원칙만 보면 말소기준 가압류보다 앞선 임차인으로서 대항력이 있고, 배당을 다 받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 4층 407호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 4층 407호 53.78㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 홍승열 (2020.06.19 매매 · 거래가액 237,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.17 가압류 · 대양종합건설주식회사 · 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.08.17 대양종합건설주식회사 가압류입니다. 안기완은 2022.03.25 전입·점유를 시작했으므로 이 기준보다 선순위이며, 확정일자도 2022.03.03에 받아 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2024.04.17에 접수됐고 배당요구도 같은 날 확인됩니다.
② 임차인 분석
이 사건의 실제 임차인은 안기완 1명입니다. 보증기관을 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 보증금 합계 역시 실제 임차인 보증금 200,000,000원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안기완 | 4층 407호 53.78㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.25 확정 2022.03.03 배당요구 2024.04.17 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
안기완의 전입일은 말소기준 가압류보다 약 1년 5개월 앞서며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 전형적인 선순위 대항력 임차인 인수형입니다. 이번 사건에서는 말소동의 확약이 이 임차인에게 적용되므로 인수는 실질 0원으로 보되, 이 결론은 안기완 임차권에 관한 확약에 한정됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 225,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가나 소유자의 과거 취득가 237,600,000원만을 근거로 현재 경매가격이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 안기완 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대양종합건설주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 1,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 225,000,000원 가정에서는 임차인 안기완 보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 대양종합건설주식회사 20,000,000원도 전액 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 1,050,000원이 배당되는 계산입니다. 배당표의 총 미배당액은 198,950,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현역 북서측 인근. 아파트·오피스텔·다가구주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천논현역(수인분당선)과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 407호이며 사용승인일은 2017.01.24, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·차량용 기계식승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·논현2 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지 공시지가는 3,342,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리안전성의 핵심입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 적용 범위를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 안기완 임차권 확인. 계약일 2022.02.17, 확정일 2022.03.03, 전입·점유 2022.03.25, 보증금 200,000,000원, 임차권등기 2024.04.17입니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 225,000,000원을 곧바로 시장가로 간주하지 말고 최신 동일·유사 오피스텔 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산상 집행비용 3,950,000원, 임차인 200,000,000원, 가압류 20,000,000원, 주택도시보증공사 1,050,000원 순이나 실제 배당은 세금·집행비용 확정액 등에 따라 변동될 수 있습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 오피스텔 이용이며, 입찰 전 현황·관리비·기계식 주차설비 이용 조건 등을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘대항력’보다 ‘확약’
이 물건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있는 부담스러운 사건입니다. 전입·점유가 2022.03.25로 말소기준 2023.08.17보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰, 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금 인수 문제가 커지는 전형적인 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 안기완 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심 결론입니다. 현재 회차 실질취득 기준은 225,000,000원입니다. 다만 최신 실거래 비교자료가 없으므로 이 금액 자체가 싸거나 비싸다는 평가는 유보해야 합니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 별도 시세 확인이 필요한 신건 오피스텔입니다.
