인천지방법원 2025타경512476. 인천광역시 부평구 십정동 미래21(3차) 제1동 5층 501호에 대한 강제경매입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 소유자는 유정이입니다. 소유자는 2021년 3월 12일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

단순히 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 엄광용은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금 170,000,000원에 관한 대항력이 있는 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약의 효력과 배당 결과에 따라 매수인의 최종 부담이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준권리는 2022년 9월 16일 엠메이드대부 유한회사의 가압류입니다. 이후 농업협동조합자산관리회사의 가압류, 부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

문제는 임차인의 권리 발생 시점입니다. 엄광용의 전입신고는 2021년 2월 10일, 점유개시는 2021년 2월 15일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자도 2021년 1월 26일입니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후인 2023년 3월 29일에 이루어졌지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 이미 취득한 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 170,000,000원의 향방

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권 170,000,000원을 엄광용의 임차보증금에 더해 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 판단 보류

현재 감정가는 175,000,000원이며, 소유자 유정이의 2021년 3월 소유권 취득 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격을 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다.

이 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 최저가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가보다 낮아지는 유찰 가격만을 근거로 할인율이나 가격 메리트를 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

예상 배당 합계 175,000,000원. 임차인 보증금은 전액 배당되는 가정이며, 가압류 채권 일부와 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 별도 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 고정에 가깝다

* 인수액은 확약서의 실질적 인수면제 효력이 확인되지 않은 경우를 가정한 시나리오상 금액입니다. 확약서가 해당 임차인의 대항력·보증금 인수 문제까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 처리하며, 이 경우 위 실질취득금액도 각각의 낙찰가 기준으로 달라집니다. 반대로 인수의무가 남는다면 집행비용 등 배당 공제로 인해 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금보다 다소 높을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제일고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 다세대주택 등 공동주택이 혼재하는 주택지대입니다. 건물 서측은 동암산 임야지대와 접하고 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정요항표에는 부평삼거리역이 도보 약 5분 거리에 있어 교통여건이 무난한 편이라고 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물로, 외벽은 외장타일·인조석 등으로 마감되어 있으며 PVC새시 창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 세로장방형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 규제. 감정요항표에 기재된 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일과 지정기간이 달라 입찰 시점의 적용 여부는 재확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택으로, 인근 실거래 사례와 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다. 현재 확인된 거래가격만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에만 한정되는지, 임차인의 대항력 포기와 미반환 보증금 인수면제까지 유효하게 포함하는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구. 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으므로, 확약서 제출에 따른 최종 인수조건을 확인해야 합니다.
• 임차인 배당. 신건 예상배당은 보증금 전액 배당을 전제로 합니다. 실제 배당금에 차이가 발생하는 경우 매수인의 부담 여부를 재검토해야 합니다.
• 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차인의 보증금 반환채권 사이에 대위·승계 관계가 있는지, 중복 계산 위험이 없는지 확인해야 합니다.
• 유찰가 착시. 보증금 인수의무가 남는 경우 1회·2회 유찰 시 실질취득금액은 각각 172,760,000원·172,368,000원으로 계산됩니다. 단순 최저가를 기준으로 가격 경쟁력을 판단하지 않아야 합니다.
• 실거래 시세. 동일 건물과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인한 후 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 현장 확인. 등기상 명칭 미래21(3차)와 외벽 표기 ‘아트빌’을 대조하고, 실제 501호 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태를 확정하지 말고, 실제 거주자와 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 추가 비용. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 배당에 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 기타 취득·명도 비용도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서 확인 전에는 유찰가만 보고 판단할 수 없다”

이 물건은 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인이 존재하고, 말소기준권리보다 앞선 전입 및 확정일자를 보유한 다세대주택입니다. 신건 최저가 175,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

그러나 유찰되면 미배당 보증금이 발생합니다. 확약서의 인수면제 효력을 적용하지 않는 경우, 1회 유찰 시 실질취득금액은 172,760,000원, 2회 유찰 시에도 172,368,000원으로, 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 중요한 권리관계 변화 요소입니다. 다만 임차권등기 말소동의와 대항력 포기의 효력은 구분해서 확인해야 합니다. 확약이 실제 인수면제까지 유효하게 해소하는 것으로 확인되면 해당 보증금의 실질 인수는 0원*이지만, 그 전에는 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

최근 실거래 비교자료도 확인되지 않으므로, 최저가 175,000,000원이 적정한지, 유찰 후 가격이 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 말소동의 확약의 효력과 실제 배당을 확인하고, 그 결과에 따른 실질취득금액을 최근 시세와 비교하는 것입니다.