인천지방법원 2025타경513149. 인천 미추홀구 주안동 ‘밀레니움’ 13층 1301호, 전용 61.4697㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이정미는 2021.11.15 확정일자를 받고 2021.12.13 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 243,000,000원입니다. 이는 말소기준권리인 2024.03.07 메리츠캐피탈 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저매각가 175,000,000원에서 배당표상 임차인에게 171,750,000원이 배당되고 71,250,000원이 부족합니다. 확약을 반영하지 않는 일반 원칙만 적용하면 매수인이 이 부족분을 인수해 실질취득액은 보증금 수준인 243,000,000원에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 61.4697㎡ · 지상14층 건물 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정미 | 13층 1301호 61.4697㎡ 전부 | 2021.12.13 | 2021.11.15 | 243,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 1명입니다. 이정미는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되고, 배당요구도 2024.02.28 접수됐습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지 않다
밀레니움의 확인된 실거래는 7건이고, 이 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 221,571,428원에는 과거 243,000,000원·280,000,000원 등 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 61.47㎡ | 14 | 187,000,000원 |
| 2025.04 | 55.76㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 55.76㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2022.01 | 63.29㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 61.47㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 2021.10 | 61.47㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 63.29㎡ | 13 | 252,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 173,500,000원 |
최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 173,500,000원의 100.9%입니다. 최신 거래 187,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 상태이고 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -27.9%입니다. 따라서 전체 평균 221,571,428원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 이정미 보증금 | 243,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 21,612,715원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 보증금 부족분은 71,250,000원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 일반 원칙상의 인수액이며, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 총액은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 71,250,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 105,760,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 133,368,000원 | 실질 0원 |
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 유찰 자체만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 가격 판단은 각 회차 매각가 자체를 기준으로 할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석역 서측 근거리에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상14층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 포함되고, 공시지가는 1,302,000원/㎡입니다.
- 환금성. 밀레니움은 9세대, 사용승인 관련 기준일은 2016-11-03이며 확인된 실거래는 7건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리판단을 바꾸는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 임차보증금 243,000,000원, 전입 2021.12.13, 확정일자 2021.11.15, 배당요구 2024.02.28의 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 221,571,428원보다 최근 12개월 평균 173,500,000원과 최신 거래 187,000,000원, 추세 -27.9%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.9%이므로 신건 자체에 가격 할인은 확인되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 세금·관리비 관련 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 243,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매수인이 큰 금액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 신건 배당표만 보면 부족분도 71,250,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
다만 가격은 별도입니다. 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 173,500,000원의 100.9%이고 최근 추세도 -27.9%입니다. 전체 실거래 평균 221,571,428원만 보면 싸 보이지만, 최근 시장을 기준으로 보면 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약서 효력 확인과 최근 시세 기준의 가격 통제입니다.
