인천지방법원 2025타경513235. 인천 미추홀구 숭의동 더존아파트 4층 403호, 전용 77.02㎡의 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아닙니다. 이숙영의 임대차계약은 2022년6월11일, 확정일자는 2022년6월15일, 전입·점유개시는 2022년7월1일이고 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 가압류는 2023년12월27일이므로, 전입이 더 빠른 임차인은 대항력을 갖는 구조입니다.
따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다. 신건 매각가 221,000,000원에서 집행비용 3,894,000원을 먼저 반영하면 임차인에게 217,106,000원이 배당되고, 보증금 중 12,894,000원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 한해서는 그 인수액을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 34-19 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 77.02㎡ · 14층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김번하 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력과 확약이 핵심
2018년3월13일 인천원예농업협동조합의 근저당권 151,200,000원이 설정됐지만 2022년7월1일 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023년12월27일 주택도시보증공사 가압류 529,300,000원입니다. 이숙영의 전입·점유개시는 2022년7월1일로 그보다 앞서고, 확정일자도 2022년6월15일이라 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이숙영 | 4층 403호 77.02㎡ 전부 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 전입 2022.07.01 · 확정 2022.06.15 · 배당요구 2024.08.09 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 가격은 최근 시세보다 높다
더존아파트는 39세대, 사용승인일은 2018년3월2일입니다. 시세 비교 기준인 최근12개월 평균은 200,500,000원이고 거래 표본은 1건입니다. 최신 거래 역시 2023년3월, 전용 70.3㎡·2층 200,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 70.3㎡ | 2 | 200,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 200,500,000원 |
신건 최저가 221,000,000원은 최근12개월 평균 200,500,000원의 110.2%입니다. 확약을 반영하면 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득 기준도 221,000,000원입니다. 즉 권리 위험이 확약으로 해소됐다고 해도, 현재 회차 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 이숙영 보증금 | 230,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 529,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 12,894,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 221,000,000원 | 12,894,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,800,000원 | 56,475,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,440,000원 | 91,340,160원 | 실질 0원 |
대항력 임차인이 있는 사건은 일반적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건도 배당계산만 놓고 보면 유찰 때마다 인수액이 12,894,000원에서 56,475,200원, 91,340,160원으로 증가합니다. 다만 이번 임차권에는 말소동의 확약서가 있으므로 해당 금액을 실제 매수인 부담으로 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 숭의역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 403호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,487,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 표본. 단지는 39세대이며 시세 비교 거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 입찰 전에 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차권 선순위 구조 확인. 이숙영의 전입 2022.07.01은 말소기준인 2023.12.27 가압류보다 빠릅니다. 확약이 핵심인 사건입니다.
- 가격 기준 분리. 확약 반영 인수는 0원이지만, 최저가 221,000,000원 자체가 최근12개월 평균 200,500,000원의 110.2%입니다.
- 표본 수 확인. 시세 비교 거래는 1건이므로 층·면적·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 관련 자료와 실제 권리변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 별개의 문제
이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점만 보면 주의가 필요한 물건입니다. 보증금 230,000,000원이 신건 최저가 221,000,000원보다 크고, 배당계산상 부족분도 12,894,000원이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이숙영 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 신건 단계에서 부담이 남습니다. 최저가와 확약 반영 실질취득은 모두 221,000,000원이고, 최근12개월 평균은 200,500,000원으로 비율이 110.2%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “확약이 권리 부담을 없애더라도 현재 가격까지 저렴해지는 것은 아니다”라는 점입니다.
