인천지방법원 2025타경513347. 만수동 1-171 로얄빌라 2층 201호, 전용 45.54㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 선순위 임차권이 아니라 “선순위 임차권 + 말소동의 확약” 구조입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입·점유 2020.06.02, 확정일자 2020.05.11로 말소기준인 2024.10.29 현대캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 대항력과 우선변제권을 갖고 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 이 을구 5번 주택임차권에 대해 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 확약의 효력은 이 임차권에만 한정되며, 다른 임차인에게 자동 확장되는 것은 아닙니다. 다만 현재 확인된 임차권 신고는 이 1건이고, 해당 신고 주체는 보증기관 승계 성격으로 분류돼 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1-171 로얄빌라 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.54㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이정혜 (2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 116,743,286원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2003.04.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.10.29 현대캐피탈 가압류 26,173,992원입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 보증금은 105,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 말소기준 이후 남동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·승계 분석
| 신고주체 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 105,000,000원 | 2020.06.02 | 2020.05.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 97.9%지만 거래시점이 오래됐다
실거래 자료는 ‘로얄파크빌’ 명칭으로 집계된 전용 45.54㎡·47.69㎡ 거래 3건입니다. 평균 거래금액은 110,333,333원, 최저 102,000,000원, 최고 125,000,000원이며 최신 거래는 2022.06의 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 47.69㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.04 | 45.54㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2021.09 | 47.69㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 110,333,333원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 108,000,000원은 비교 실거래 평균 110,333,333원의 97.9%입니다. 숫자만 보면 평균 아래지만, 거래 표본이 3건에 불과하고 최신 거래도 2022.06입니다. 따라서 이 97.9%만으로 현재 시세보다 명확히 싸다고 단정하기보다는 거래 희소성과 시점 차이를 함께 봐야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 26,173,992원 | 688,000원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 | 116,743,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보증금 105,000,000원이 전액 배당돼 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 유찰 시에는 배당만으로 보증금 전액을 충족하지 못해 원칙상 미배당 보증금이 생기지만, 본 건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 108,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 86,400,000원 | 20,555,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,120,000원 | 37,524,160원 | 0원 |
※ 20,555,200원·37,524,160원은 선순위 임차권을 그대로 인수한다고 볼 때의 룰상 미배당 금액입니다. 본 건은 말소동의 확약을 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인천고등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 201호이며, 사용승인일은 2003.04.08입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 8m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래는 3건이어서 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이번 분석의 핵심은 을구 5번 주택임차권에 대한 서울보증보험 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 대상 권리와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약이 제출돼 실질 인수 0원으로 평가하지만, 실제 말소에 필요한 서류와 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 여부 재확인. 확인된 신고는 보증기관 승계 성격 1건이며 실제 임차인 수는 0명으로 분석되지만, 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 현장검증. 비교 실거래는 3건이고 최신 거래가 2022.06이므로, 108,000,000원이 현재 시장에서도 적정한지 중개업소 호가와 최근 체결사례를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 7세대 물건이므로 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용을 사전에 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 승부처”
겉으로만 보면 보증금 105,000,000원의 선순위 주택임차권이 감정가 108,000,000원과 거의 맞닿아 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 본 건에는 바로 그 을구 5번 임차권을 대상으로 한 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출돼 있고, 현재 회차에서는 배당만으로도 보증금이 전액 충족됩니다. 따라서 분석상 실질 인수는 0원, 실질취득은 108,000,000원입니다.
가격은 비교 실거래 평균 110,333,333원의 97.9%지만, 7세대 소규모 건물에 거래 표본 3건, 최신 거래 2022.06이라는 한계가 있습니다. 이 사건은 “선순위 임차권이라 위험하다” 또는 “평균보다 낮으니 싸다”처럼 한 요소만 보고 결론낼 물건이 아닙니다. 권리 쪽에서는 확약 원문과 말소 이행 가능성, 가격 쪽에서는 현재 현장 시세와 환금성 확인이 핵심입니다.
