인천지방법원 2025타경513781. 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 에이동 36층 3602호, 전용 117.318㎡ 아파트입니다. 소유자 성정희는 2020.01.30 매매를 원인으로 629,800,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2020.06.24 접수됐습니다. 같은 날 남천천신용협동조합 근저당권이 채권최고액 349,200,000원으로 설정됐고, 2022.06.24 변경계약으로 채권최고액은 194,400,000원이 됐습니다.
임차권자 신지원의 점유개시일도 2020.06.24이지만 주민등록일은 2020.06.25입니다. 주택임대차 대항력은 점유만이 아니라 주민등록까지 갖춘 시점을 기준으로 판단하므로, 등기상 선순위인 2020.06.24 근저당권보다 임차인의 대항력 발생시점이 뒤에 위치합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 매수인이 보증금을 인수한다”고 볼 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513781 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 36층 3602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 117.318㎡ · 지상51층 건물 내 36층 |
| 소유자 | 성정희 · 2020.01.30 매매 · 거래가액 629,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 600,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 감정평가 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 2020.06.24 근저당이 먼저
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2020.06.24입니다. 이날 남천천신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 신지원의 주민등록일은 다음 날인 2020.06.25입니다. 임차권등기는 2024.07.25에 이뤄졌습니다. 임차권등기 자체가 기존 선순위 담보권보다 우선하는 것은 아니므로, 매수인 인수 여부를 판단할 때는 2025.11.07 경매개시결정이 아니라 그보다 앞선 담보권의 설정순위를 함께 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신지원 36층 3602호 117.318㎡ 전부 | 점유 2020.06.24 주민등록 2020.06.25 | 2020.05.16 계약 280,000,000원 2022.05.25 계약 480,000,000원 | 근저당 이후 발생 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
임차권등기에는 동일 임차인 신지원에 대해 2020.05.16 계약의 보증금 280,000,000원과 2022.05.25 계약의 보증금 480,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 이는 서로 다른 임차인을 뜻하지 않으므로 두 금액을 단순 합산하면 안 됩니다. 확정일자는 각각 2020.06.01, 2022.05.27이며 배당요구일은 2024.07.25입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 14.4% 높고 추세도 하락
에코메트로3차더타워 전용 117.32㎡의 최근 거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 8건, 평균은 524,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 535,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -5.7%입니다. 이 상황에서 최저가 600,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.4%로, 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 117.32㎡ | 6 | 535,000,000원 |
| 2026.09 | 117.32㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 30 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 117.32㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 117.32㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 23 | 555,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 117.32㎡ | 37 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 117.32㎡ | 34 | 559,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.318㎡ | 8건 | 524,375,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 600,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 8,400,000원 | 약 매각가의 1.4% 추정 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 591,600,000원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
위 예상배당 산정에서는 집행비용과 소유자 잔여만 반영돼 있습니다. 그러나 등기부에는 근저당권과 임차권이 존재하므로 실제 배당은 매각물건명세서와 배당요구·채권 신고 내용을 기준으로 다시 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 신건 600,000,000원, 1회 유찰 480,000,000원, 2회 유찰 384,000,000원 시나리오 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 600,000,000원 | 0원 | 591,600,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 480,000,000원 | 0원 | 472,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 384,000,000원 | 0원 | 377,824,000원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 현재 600,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오의 480,000,000원은 현재 회차보다 가격 부담이 낮아집니다. 다만 실제 입찰 판단은 해당 회차의 최저매각가와 당시 실거래를 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동구 논현동 소래포구역 남측 인근의 아파트로, 인근은 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 소래포구역 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상51층 건물 내 36층 3602호이며, 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(소래논현지구)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 에코메트로3차더타워는 644세대, 2013.11.01 준공입니다.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도와 탐문조사를 종합해 감정평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 2020.06.24 근저당 설정과 2020.06.25 주민등록의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증금은 합산 금지. 동일 임차인 신지원에 280,000,000원과 480,000,000원이 계약별로 기재돼 있으므로 실제 잔존 보증금과 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 남천천신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 경위를 확인하세요.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 “토지에 관하여 별도등기 있음”이 기재돼 있으므로 토지 등기내용을 반드시 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 신건 600,000,000원은 최근 12개월 평균 524,375,000원의 114.4%이며 가격 추세도 -5.7%입니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 직접 내부 확인 없이 감정평가됐으므로 내부 인테리어·관리상태를 별도로 점검하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 임차권 순위 확인이 핵심
이 사건은 임차권등기가 존재한다는 이유만으로 곧바로 “보증금 인수형”으로 분류할 물건은 아닙니다. 선순위 근저당 설정일이 2020.06.24이고 임차인의 주민등록일이 2020.06.25라 임차인의 대항력 발생시점이 선순위 담보권 뒤에 놓입니다. 제시된 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 600,000,000원은 최근 12개월 평균 524,375,000원의 114.4%이고, 최신 거래 535,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세까지 -5.7%이므로 신건에서 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 여기에 토지 별도등기와 임차권의 실제 배당관계까지 확인해야 하므로, 이 물건의 핵심은 “인수 여부를 원본으로 확정하고, 최근 시세보다 높은 신건 가격을 경계하는 것”입니다.
