인천지방법원 2025타경513887. 프라임캐슬 14층 1403호는 전용 54.3933㎡, 공부상 연립주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인과 그 뒤에 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정종진은 2022.08.24 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 215,000,000원의 임차권을 보유합니다. 말소기준은 2022.09.28 국민건강보험공단의 압류이므로, 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 최저매각가 173,000,000원에서 배당표상 정종진에게 169,778,000원이 배당되고 45,222,000원이 부족합니다. 원칙적으로 이 부족분은 인수 대상이지만, 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석에서는 정종진 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 별도의 임차인 정승훈은 2024.06.11 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-4 프라임캐슬 14층 1403호 |
| 용도 / 전용 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 전용 54.3933㎡ · 지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 김은범 · 2022.01.28 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정종진 | 14층 1403호 54.3933㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.24 | 2022.08.24 | 215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
| 정승훈 | 오피스텔 | 2024.06.11 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
정승훈은 전입신고가 2024.06.11로 말소기준일 2022.09.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이지만 대항력 없는 후순위 점유자로 조사돼 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다. 정종진에 대한 확약은 정종진의 임차권에만 적용되며, 다른 임차인의 권리를 자동으로 없애는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 정승훈이 말소기준 후 전입이라 별도의 인수액을 잡지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
프라임캐슬의 동일·유사 면적 실거래 12건 전체 평균은 180,000,000원이지만, 과거 270,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 176,666,666원, 최신 거래는 2026.03 · 170,000,000원입니다. 현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.9%이지만 최신 거래보다 높고, 최근 대비 과거 추세도 -2.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 54.39㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 56.46㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 56.46㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 176,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 정종진 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 27,171,789원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 적용하면 정종진의 미배당 45,222,000원이 매수인 인수로 남습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표의 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건은 그대로 적용됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산은 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 173,000,000원 | 45,222,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 138,400,000원 | 79,337,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,720,000원 | 106,630,080원 | 0원 |
확약을 무시한 원래의 대항력 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 정종진의 미배당분이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 정종진 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출이 확인돼 있어, 본 분석에서는 각 회차의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남측 인근이며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업·업무지대입니다.
- 교통. 인천광역시청에 인접하고 인천지하철1호선 인천시청역과 예술회관역이 각각 북서측·남서측 인근에 있어 대중교통상황이 편리한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 규모이며, 대상은 14층 1403호입니다. 공부상 용도는 연립주택이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 구월동 1132-4 및 1132-5, 2필1단의 평탄한 연립주택 부지이며 서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
- 거래 규모. 프라임캐슬은 20세대, 2015.07.09 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정종진 임차권의 말소동의 확약서 제출 사실과 적용 범위를 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 정승훈 점유 확인. 정승훈은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 180,000,000원보다 최근 12개월 평균 176,666,666원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 추세 -2.5%이므로 현재 최저가 173,000,000원을 단순한 할인 가격으로 해석하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 보수적으로”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 215,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다롭습니다. 현재 매각가 기준 배당표만 보면 45,222,000원이 부족하고, 유찰될수록 계산상 인수액도 79,337,600원·106,630,080원으로 커집니다. 그러나 정종진 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석 기준 실질 인수는 0원입니다.
가격은 다른 문제입니다. 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 176,666,666원보다 낮지만 최신 거래 170,000,000원보다 높고, 최근 추세도 -2.5%입니다. 따라서 권리상 핵심 인수는 해소됐지만 신건 가격 자체에는 보수적인 접근이 필요한 물건으로 정리됩니다.
