인천지방법원 2025타경513936. 송도동 인천송도힐스테이트 501동 5층 503호 아파트입니다. 현재 소유자는 박진규로, 2021.08.17 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.09.29 XU YUSHUN이 전입했고, 현재 경매의 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.03.23 주식회사하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다.
이 순서가 이번 권리분석의 핵심입니다. XU YUSHUN의 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 JIN HU는 2025.04.21, WU WENJIE는 2025.05.10 전입으로 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력이 없는 것으로 조사돼 있습니다. 따라서 현재 최저가만으로 실질취득비용을 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 21-64 인천송도힐스테이트 501동 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 / 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 중 5층 503호 · 사용승인 2011.01.17 |
| 소유자 | 박진규 (2021.08.17 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 796,000,000원 / 796,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상준 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.23 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 전입을 먼저 봐야 한다
2024.12.26 이상준의 가압류 478,118,951원과 2025.11.18 강제경매개시결정은 모두 2022.03.23 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리 자체보다 더 중요한 것은 XU YUSHUN의 2021.09.29 전입입니다. 전입 시점은 말소기준보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 조사된 점유자 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| XU YUSHUN | 2021.09.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| JIN HU | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU WENJIE | 2025.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월과 하락 추세를 우선
인천송도힐스테이트5단지의 비교면적은 142.1275㎡이고, 거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 798,583,333원이지만 과거의 820,000,000원, 870,000,000원, 885,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 728,250,000원, 최신 거래 815,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -12.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 142.36㎡ | 11 | 815,000,000원 |
| 2026.07 | 142.13㎡ | 16 | 756,000,000원 |
| 2026.04 | 142.36㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2025.11 | 142.13㎡ | 2 | 745,000,000원 |
| 2025.04 | 142.36㎡ | 16 | 820,000,000원 |
| 2025.04 | 142.36㎡ | 12 | 795,000,000원 |
| 2025.03 | 142.36㎡ | 19 | 870,000,000원 |
| 2025.03 | 142.36㎡ | 19 | 870,000,000원 |
| 2025.02 | 142.36㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2024.11 | 142.36㎡ | 18 | 885,000,000원 |
| 2024.10 | 142.13㎡ | 4 | 790,000,000원 |
| 2024.07 | 142.13㎡ | 7 | 840,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 728,250,000원 |
현재 최저가 796,000,000원은 전체 12건 평균 798,583,333원과는 비슷해 보이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 728,250,000원의 109.3%입니다. 최근 가격 추세도 -12.7%이므로 신건 최저가를 두고 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 XU YUSHUN의 보증금 인수 가능액까지 남아 있어 실질취득비용은 796,000,000원보다 높아질 수도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 796,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,360,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 785,640,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 이상준 | 478,118,951원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 경매개시결정 · 이상준 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,878,118,951원, 예상 채권자 배당액은 785,640,000원, 미배당액은 1,092,478,951원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, XU YUSHUN의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천해양경찰청 북서측 인근이며, 주상복합아파트·근린생활시설·업무시설·공원 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 사용승인은 2011.01.17이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 기재 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 118세대이며 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균은 728,250,000원이고 가격 추세는 -12.7%, 단지 경매 통계 평균 유찰은 4.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- XU YUSHUN 임대차 원본 확인. 2021.09.29 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 확인이 우선입니다.
- 승계액을 0원으로 두지 말 것. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용을 최저가 796,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
- JIN HU·WU WENJIE 점유 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 798,583,333원보다 최근 12개월 평균 728,250,000원과 최신 거래 815,000,000원, 최근 추세 -12.7%를 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 착시 경계. 최저가 796,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.3%입니다. 감정가와 전체 평균이 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 조사된 3명의 확정일자와 배당요구 여부가 확정되지 않은 만큼 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “796,000,000원이 최종 취득가라는 전제가 성립하지 않는다”
이 물건은 후순위 등기권리가 복잡하게 남는 사건은 아닙니다. 2022.03.23 하나은행 근저당권 뒤의 이상준 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2021.09.29 전입자 XU YUSHUN의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없는 상태입니다.
가격도 신건 최저가 796,000,000원이 최근 12개월 평균 728,250,000원의 109.3%이고, 최근 가격 추세가 -12.7%입니다. 전체 12건 평균 798,583,333원만 보면 감정가가 무난해 보일 수 있지만, 최근 거래를 우선하면 가격 여유가 크지 않습니다. 따라서 이 사건은 선순위 전입자의 실제 보증금 확인이 권리분석의 첫 번째 관문이고, 그 다음이 최근 하락 시세를 반영한 가격 검증입니다.
