* 실질취득 최소액은 최수환 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 이행되고, 선효석 보증금 10,000,000원을 매수인이 전액 인수한다는 조건의 계산입니다. 김지유의 보증금 및 기타 미확정 비용은 포함되지 않습니다. 확약 이행 전에는 이 금액을 확정 취득비용으로 볼 수 없습니다.

인천지방법원 2025타경513984. 인천 미추홀구 도화동 티오피시그니쳐 9층 901호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이은환이며, 2022년 4월 29일 거래가액 309,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차권등기가 이루어지고 세무서 압류가 발생했으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2025년 10월 22일 목포세무서장의 압류로 표시되어 있지만, 그보다 먼저 성립한 임차권과 임차인들의 전입 기록이 있습니다. 따라서 핵심은 압류등기가 매각으로 사라지느냐가 아니라, 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 얼마나 떠안느냐입니다.

특히 309,000,000원의 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실만으로 모든 임차인 문제가 해결되지는 않습니다. 다른 임차인의 보증금 인수 가능성이 별도로 남고, 최근 실거래가도 과거 거래가격보다 크게 낮아져 있습니다. 권리와 가격을 분리해서 살펴봐야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

그 밖에 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 갑구 7번 강서세무서장의 압류는 말소기준 이후 등기로서 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 그러나 압류등기 소멸과 세금의 실제 배당순위는 별개입니다. 국세의 법정기일 등은 등기 접수일만으로 확정할 수 없으므로, 실제 배당과 인수 위험을 확인할 때 별도 검토가 필요합니다.

2021년 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 반면 2022년 4월 29일의 민간임대주택등기는 별도로 확인되는 등기입니다. 민간임대주택 관련 등록 상태와 매각 이후 적용 여부는 임대차관계 및 관계기관 자료와 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 임차인을 분리

실제 임차인으로 이름이 확인되는 사람은 최수환·선효석·김지유 3명입니다. 현황조사라는 표기는 별도 인물로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 말소동의 확약서의 제출 주체로 나타나지만, 별도의 실제 임차인이나 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

* 최수환 임차권의 실질 인수액 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권과 잔여 보증금 반환책임을 유효하게 해소한다는 조건의 판단입니다. 확약서 원문의 적용 범위와 말소 이행조건을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 최저가와 실제 부담은 다르다

원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 잔액이 인수된다면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 다만 이 사건은 최수환 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로, 원칙적인 인수 계산과 확약을 반영한 실질 부담을 구분해야 합니다.

이 물건을 248,000,000원짜리 오피스텔이라고만 보는 것은 부정확합니다. 최수환 임차권의 인수가 확약으로 해소되더라도 선효석의 보증금은 남습니다. 현재 확인되는 실질취득 최소 수준은 258,000,000원이며, 김지유 관련 위험까지 포함하면 상한을 확정할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 최근 가격은 과거 평균보다 크게 낮다

티오피시그니쳐는 12세대 규모이며, 거래 비교 대상 면적은 71.95㎡입니다. 전체 12건의 거래 평균은 253,253,333원이지만, 과거에는 300,000,000원에 거래된 사례도 있어 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하기 어렵습니다. 특히 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최저가 자체가 최근 평균보다 높은데, 선효석 보증금을 포함한 실질취득 최소액은 258,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 187,520,000원과 최신 거래 209,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 신건에서 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.

최근 12개월 평균의 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2층 사례이고 경매 대상은 9층이므로 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이는 있을 수 있습니다. 다만 이러한 차이가 존재한다는 이유만으로 최근 평균을 웃도는 취득비용을 정당화할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

배당은 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 최수환에게 우선배당이 이루어지며, 선효석의 보증금은 배당 없이 인수되는 구조로 제시됩니다. 최수환 관련 말소동의 확약은 배당표상의 명목 미배당액과 구분하여 반영해야 합니다.

집행비용 추정치 및 최수환 우선배당을 반영한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 최수환의 보증금이 동일하더라도 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권과 임차권의 정확한 법률관계는 원본 대조가 필요합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질비용 하락은 아니다

최수환의 임차권등기 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 조건에서는 낙찰가 하락에 따라 최수환의 명목 미배당액이 증가하더라도 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 그러나 선효석의 보증금 10,000,000원은 별도로 남고, 김지유 관련 추가 위험도 해결되지 않습니다.

* 실질취득 최소액은 각 회차 최저가에 선효석 보증금 10,000,000원만 합산한 조건부 계산입니다. 최수환 확약의 유효한 이행을 전제하며, 김지유 인수액과 취득 관련 부대비용은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각기일과 최저가는 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 인천도화초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 9층 901호입니다. 사용승인일은 2021.02.04입니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다. 본건 부지는 오피스텔 및 연립주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 지정 사항이 확인됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있습니다.
• 공시지가. 1,399,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 건물입니다. 최근 12개월 실거래는 2건이고 가격 추세는 -29.6%입니다. 과거 거래가와 현재 거래가 사이의 격차가 커 매각가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
• 경매 이력. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 해당 통계만으로 본건의 향후 낙찰 여부나 매각가격을 예측할 수는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최수환 임차권 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 조건, 잔여 보증금 반환책임 해소 범위와 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 선효석 보증금 10,000,000원 확인. 대항력·점유·배당요구 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 최수환 확약만으로 선효석 인수 위험을 제거할 수 없습니다.
• 김지유 계약 및 점유관계 확인. 보증금, 확정일자, 임대차 목적물, 전입·점유관계를 확인해야 추가 인수액을 산정할 수 있습니다.
• 임차인 간 계약관계 확인. 최수환·선효석·김지유가 동일 호실에 어떤 권원으로 관련되어 있는지 확인해야 합니다. 중복신고 여부와 독립된 보증금 반환채무를 구분해야 합니다.
• 압류와 조세채권 확인. 목포세무서·강서세무서 압류와 관련된 조세의 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상 말소 여부만으로 모든 조세 위험을 판단할 수 없습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태 및 매각 후 적용될 의무의 유무를 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선 적용. 전체 평균 253,253,333원보다 최근 12개월 평균 187,520,000원과 최신 거래 209,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 가격 추세 -29.6%도 반영해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 검토. 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 유효하게 남는 보증금 인수액을 합산해야 합니다. 미상 임차인 금액이 확정되기 전에는 총 취득비용의 상한을 정할 수 없습니다.
• 현장 점유 및 관리비 확인. 실제 점유자와 명도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서와 등기부 재확인. 매각기일 전 최신 서류를 확인하고, 확약서의 유효성 및 별도 임차인의 인수관계를 검증해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 나머지 임차인은 남는다”

이 사건의 가장 큰 특징은 보증금 309,000,000원의 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 함께 존재한다는 점입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 최수환 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 선효석 보증금 10,000,000원은 별도의 인수 대상으로 남고, 김지유의 보증금과 대항력 관계는 미확정입니다. 따라서 이 물건을 인수액 0원의 깨끗한 경매로 판단해서는 안 됩니다.

가격 조건도 좋지 않습니다. 감정가와 신건 최저가는 248,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 187,520,000원의 132.3%입니다. 최수환 확약을 적용하고 선효석 보증금만 반영해도 실질취득 최소액은 258,000,000원입니다. 이는 최신 거래 209,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 거래가격은 과거 대비 -29.6%의 하락 추세입니다.