인천지방법원 2025타경513989. 주안동 ‘이츠’ 6층 601호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김애정이고 2020.06.11 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2023.03.15 접수된 주택도시보증공사 가압류 185,000,000원입니다. 이후 미추홀구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 을구 3번 주택임차권입니다. 김진영은 2020.06.11 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.05.21이며 임차권등기는 2024.07.17 접수됐습니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 늦지만, 실제 전입·점유는 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 112-14 이츠 6층 601호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안중로50번길 25 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 72.657㎡ |
| 소유자 | 김애정 · 2020.06.11 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2023.03.15 주택도시보증공사 가압류입니다. 김진영의 전입·점유일 2020.06.11은 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기에 기재된 보증금은 175,000,000원이며, 계약일자는 2020.05.02 및 2022.07.02, 확정일자는 2020.05.21 및 2022.07.04로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 601호 전부 · 2020.06.11 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인에 대해서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 179,000,000원, 시세 우위는 확인 불가
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 179,000,000원이고, 확약을 반영한 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 179,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. ‘이츠’는 8세대, 사용승인일은 2014.12.05로 확인되며, 대상 면적은 72.657㎡입니다. 실거래 자료 없이 감정가나 최저가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 175,694,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 360,000,000원 중 예상 배당 175,694,000원, 미배당 184,306,000원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며 대상 면적은 72.657㎡입니다.
- 규모. ‘이츠’는 8세대, 사용승인일은 2014.12.05입니다.
- 토지. 대지 272.6㎡, 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 공시지가. 2,073,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성 점검. 8세대 오피스텔이고 비교 실거래 금액이 제시되지 않아, 입찰 전 인근 오피스텔과 동일·유사 면적 실거래를 별도 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 실제 매각물건명세서에 기재된 범위와 조건대로 유효한지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 을구 3번 주택임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 김진영의 전입·점유가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 대조. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 179,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 검증하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 판단을 확정하세요.
맺으며 — “대항력 有, 그러나 확약이 승부처”
이 사건을 단순히 ‘임차권등기가 말소기준 뒤에 있으니 소멸한다’고 보면 안 됩니다. 실제 임차인 김진영의 전입·점유는 2020.06.11로 말소기준 2023.03.15보다 앞서 대항력이 있고, 임차권등기상 보증금도 175,000,000원입니다. 원칙적으로는 상당한 인수 가능성을 점검해야 하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 그 핵심 위험을 뒤집는 자료가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 179,000,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없는 만큼, 권리 해소를 곧바로 가격 메리트로 연결하지 말고 확약서 원본과 실제 시장가격을 각각 확인해야 하는 사건입니다.
