인천지방법원 2025타경514170. 계양구 귤현동 계양센트레빌1단지 102동 5층 503호 아파트입니다. 현재 소유자는 김두환이며, 등기부상 2020.06.29 매매로 380,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현존 말소기준권리는 2022.08.08 설정된 비엔케이캐피탈주식회사의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.03.05 국 압류, 2025.11.28 임의경매개시결정, 2026.02.23 계양구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 임대차 부분은 한 번 더 확인해야 합니다. 확인된 임차인 신고는 없고 배당표상 매수인 인수도 0원으로 계산되지만, 감정요항표에는 “임대차관계 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 현장 점유자와 전입·확정일자 등 원본 확인 없이 “임차인 위험이 전혀 없다”고 단정하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514170 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 531 계양센트레빌1단지 102동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 중 5층 |
| 소유자 | 김두환 · 2020.06.29 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 492,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 519,109,621원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.08.08 을구 12번 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 김두환입니다. 그 이후 등기된 2024.03.05 국 압류, 2025.11.28 임의경매개시결정, 2026.02.23 계양구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 492,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 492,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 제시되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 저렴하다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,320,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 600,000,000원 | 484,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,320,000원을 제외한 484,680,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 115,320,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철1호선 귤현역 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 다세대주택 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 귤현역이 서측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접해 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 규모의 아파트건물 내 5층 503호이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 창호는 섀시창호입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 중로, 동측으로 소로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현 도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 지적사항 미정리로 대지권등록부가 발급되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 확인. 감정요항표상 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 492,000,000원을 최근 동일 단지·동일 평형 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 2024.03.05 국 압류와 2026.02.23 계양구 압류가 있고, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 대지권 관련 확인. 감정요항표에 지적사항 미정리로 대지권등록부 미발급이라고 기재돼 있으므로 관련 공부를 추가 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 과제는 남아 있다
이 물건의 등기구조는 비교적 명료합니다. 2022.08.08 비엔케이캐피탈 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 임대차관계 미상이라는 점과 최근 실거래 비교자료가 없다는 점 때문에, 지금 단계에서 권리와 가격을 모두 확정적으로 안전하다고 결론내리기는 어렵습니다. 신건 최저가 492,000,000원에 응찰하기 전에는 점유·임대차 확인과 최근 시세 검증을 먼저 끝내는 것이 핵심입니다.
