인천지방법원 2025타경514362. 주안사거리 북동측 인근에 위치한 아르누보 101동 4층 402호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층입니다. 현 소유자 이은환은 2022년 5월 21일 매매를 원인으로 2022년 6월 17일 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 340,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 주택임차권입니다. 과거 계양신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 2022년 1월 27일 이미 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2025년 10월 22일 국의 압류인데, 송나영의 전입·점유는 2022년 6월 17일, 확정일자는 2022년 5월 27일이고 2024년 2월 13일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 199-9 아르누보 101동 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로325번길 10 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 4층 402호 · 임차권 범위 69.83㎡ 전부 |
| 소유자 | 이은환 (2022.05.21 매매 · 2022.06.17 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
말소기준은 2025년 10월 22일 국의 압류입니다. 그보다 앞서 송나영은 2022년 6월 17일 전입·점유를 갖췄고, 확정일자는 2022년 5월 27일입니다. 2024년 2월 13일에는 임차보증금 340,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송나영 | 4층 402호 69.83㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.17 | 2022.05.27 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
송나영은 보증기관 명의의 중복 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구일은 2024년 2월 13일이고, 등기부 주택임차권 역시 같은 날 접수됐습니다. 보증금 340,000,000원을 다른 임차인 또는 보증기관 신고액과 중복 합산할 사정은 확인되지 않습니다.
③ 배당과 인수 — 확약 전·후를 구분해서 봐야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 송나영 보증금 | 340,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 289,000,000원 가정. 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 55,846,000원입니다. 다만 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 289,000,000원 | 55,846,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 231,200,000원 | 112,836,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 184,960,000원 | 158,429,440원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 이 사건도 확약을 제외한 규칙상 계산에서는 같은 모습이 나타납니다. 그러나 송나영 임차권에 대한 말소동의 확약을 적용하면 실질 인수는 각 회차 0원이고, 실질취득비용은 각 회차 매각가와 같습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가·최저가 289,000,000원 또는 확약 반영 실질취득 289,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 실질 인수가 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 402호입니다.
- 주위환경. 주안사거리 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,026,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 2025.08.21 지정, 대상자는 외국인 등이며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 등기상 추가 확인 포인트
- 민간임대주택등기. 2022.06.17 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 입찰 전 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 2025.10.22 국, 2026.01.26 양주시, 2026.02.09 국의 압류가 있습니다. 배당 시 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 말소동의 확약서. 본 리포트는 매각물건명세서에 명시된 확약을 송나영 임차권에 적용해 실질 인수 0원으로 계산했습니다. 입찰 전 해당 확약서의 원문과 적용 범위를 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 3번 송나영 주택임차권등기의 말소동의 확약 내용과 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 규칙상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차 규칙상 미배당은 55,846,000원이지만, 확약을 반영한 본 분석의 실질 인수는 0원입니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 289,000,000원이 싸다는 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 실제 배당액과 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택 등록 내용이 존재하므로 관련 원문과 현재 효력을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 요항과 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘3.40억 임차권’보다 ‘확약의 적용’
표면만 보면 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 289,000,000원보다 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 55,846,000원의 미배당액을 보여 줍니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 하며, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에는 바로 그 을구 3번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그래서 본 분석의 기준상 송나영 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 289,000,000원으로 봅니다. 남는 판단 포인트는 확약서 원문과 세금 배당 변수, 민간임대주택등기의 확인, 그리고 무엇보다 289,000,000원이 실제 시장가격에 비해 적정한지 별도로 검증하는 것입니다. 실거래 근거가 없는 상태에서는 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다.
