수원지방법원 2025타경2363. 경기도 하남시 풍산동 미사하우스디엘타워의 2층 공장(지식산업센터) 물건입니다. 표기된 F203호뿐 아니라 F204호·F205호·F206호까지 4개 호실이 일괄매각됩니다. 소유자는 박만금이며 국민은행이 청구액 1,005,114,964원으로 임의경매를 신청했습니다. 2022년 6월 30일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 1,182,000,000원이 말소기준권리입니다.
이 물건의 특징은 큰 감정가와 상당한 유찰 폭입니다. 감정가 1,726,000,000원에서 현재 최저매각가 845,740,000원으로 내려왔지만, 지식산업센터의 거래가격은 이용상태와 수익성, 호실별 활용 가능성에 따라 차이가 납니다. 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 말하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 2층 F203호 외 3개호 도로명주소: 경기도 하남시 조정대로 35 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 매각범위 | F203호·F204호·F205호·F206호 일괄매각 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 10층 · 대상 2층 |
| 사용승인 | 2018.08.03 |
| 소유자 | 박만금 (단독소유) |
| 현황 이용자 | 제이와이커스텀(주) · 4개호 전체 사용 |
| 감정가 | 1,726,000,000원 |
| 최저매각가 | 845,740,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 1,005,114,964원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 점유는 따로 봐야 한다
핵심은 2022.06.30 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐으며, 이후 설정된 국민은행 후순위 근저당과 6건의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2025년의 보전처분과 회생절차개시 등기 역시 2026.04.06 말소됐습니다.
특히 지식산업센터는 주택과 달리 실제 영업장 사용관계와 사업자등록, 해당 공간의 용도 및 임대차 조건을 함께 살펴야 합니다. 등기상 후순위 권리 소멸과 현실적인 명도·인도 가능성은 별개의 판단입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그런데 시세 대비 할인율은 미확인
현재 최저가는 845,740,000원으로 감정가 1,726,000,000원의 49%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 것은 분명하지만, 이를 곧바로 시장가치 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 비교 가능한 지식산업센터 실거래 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수(모형) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 845,740,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 592,018,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 414,412,600원 | 0원 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 확정된 매각기일이나 확정 최저가가 아닙니다. 실질취득액은 각 회차 최저가에 배당모형상 인수액 0원을 더한 금액으로, 취득세·명도·복구·기타 부대비용은 별도입니다.
지식산업센터는 실제 사용 목적에 따른 매수 수요, 임대 가능성, 공실 부담 및 시설 활용 조건에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 2회 유찰이라는 가격 하락 요인과 복수 호실 일괄매각 및 점유관계 확인 부담을 동시에 갖고 있습니다. 현재 가격의 매력도를 확정하려면 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 거래가격과 임대수익성을 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 845,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,857,400원 |
| 1. 국민은행 · 을구 3번 근저당 | 1,182,000,000원 | 834,882,600원 |
| 2. 국민은행 · 을구 4번 근저당 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 신보2024제6차유동화전문유한회사 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 4. 신보2023제11차유동화전문유한회사 | 2,550,000,000원 | 0원 |
| 5. 신보2024제9차유동화전문유한회사 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 6. 신보2022제10차유동화전문유한회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 7. 하나은행 · 가압류 | 236,284,261원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 · 가압류 | 837,802,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 10,857,400원을 제외한 834,882,600원이 국민은행 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 이 금액은 신청채권자의 청구액 1,005,114,964원에도 미달합니다. 후순위 국민은행 근저당권과 6건의 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여액도 0원으로 예상됩니다.
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 작성된 단순 추정 배당입니다. 총 청구금액 10,086,086,691원은 실제 확정 채무잔액과 같다고 볼 수 없으며, 공동담보 배당 및 실제 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다.
| 회차 | 예상 채권자 배당 | 미배당 추정액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 834,882,600원 | 9,251,204,091원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 583,697,820원 | 9,502,388,871원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 407,868,474원 | 9,678,218,217원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 미사3동행정복지센터 북서측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 및 주상용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 남측 약 60m, 북측 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.08.03 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있으며 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 내부는 페인트와 인테리어 마감 등으로 조사됐습니다.
- 이용상태. F203호 외 3개호를 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 제이와이커스텀(주)이 전체를 사용하고 있습니다. 일부 호실의 경계벽 철거와 출입문 설치로 내부 호실 사이의 이동이 가능합니다.
- 토지이용 규제. 감정요항표에는 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 공장설립승인지역 등의 사항이 기재돼 있습니다. 관련 토지이용 제한과 실제 용도 적합성을 원본 공부로 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 경계벽 변경의 적법성과 향후 복구 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터 4개호 일괄매각 물건으로, 일반 주거용 아파트와는 매수 수요층이 다를 수 있습니다. 실제 매수 수요, 임대 조건, 호실 분리 가능성과 매각가격을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. F203호·F204호·F205호·F206호가 모두 포함되는지, 각 호실의 전유부분과 대지권 및 매각목록을 확인하세요.
- 점유자의 법적 지위. 제이와이커스텀(주)의 사업자등록, 임대차계약, 점유 개시 시점, 보증금과 사용승낙 관계를 확인하세요. 임대관계 미상 상태에서 대항력이나 인수 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
- 경계벽 철거 및 내부 출입문. 현황 배치와 공부상 구획을 비교하고, 원상복구 필요성 및 소요 비용을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 F204호·F205호·F206호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 배당조건을 원본 서류로 점검하세요.
- 회생 관련 등기 확인. 2025년 보전처분·회생절차개시 등기가 2026.04.06 말소된 경위를 확인하고 현재 효력이 남은 절차가 없는지 점검하세요.
- 매입가격 검증. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 간주하지 말고, 동일 건물·유사 지식산업센터의 거래사례와 임대수익성을 확인하세요.
- 인도·명도 계획. 4개호 전체를 사용 중인 법인의 영업시설, 잔존 동산과 인도 협의 가능성을 확인하고 관련 비용을 검토하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담, 각종 공과금, 점유 중 발생한 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 및 법원 공고. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각기일 및 일괄매각 조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 1,726,000,000원인 지식산업센터가 2회 유찰돼 845,740,000원으로 내려왔기 때문입니다. 등기상 후순위 담보권과 가압류도 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 4개 호실이 일괄매각되고, 법인이 전체를 사용하면서 일부 내부 경계벽까지 철거한 상태입니다. 임대관계가 미상이므로 점유 권원과 명도 가능성도 확인해야 합니다. 여기에 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가를 저렴한 시장가격이라고 평가할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명료하지만, 실제 취득 리스크와 가격 매력은 검증이 필요한 C등급 물건입니다. 배당모형상 인수 0원이라는 장점보다 점유관계·호실 원상복구·일괄매각의 환금성·실거래 시세 검증이 투자 판단의 핵심입니다. 입찰은 단순한 유찰률이 아니라 확인된 실질취득비용과 실제 시장가치를 기준으로 결정해야 합니다.
