수원지방법원 2025타경2363. 하남시 풍산동 미사하우스디엘타워 2층 F203호 외 3개호를 함께 매각하는 공장형 집합건물입니다. 감정평가상 기호 1~4는 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고, 현황상 제이와이커스텀(주)이 전체 공간을 사용하고 있습니다. 일부 호별 경계벽을 철거하고 출입문을 설치해 내부 이동이 가능하도록 사용 중인 만큼, 개별 호실 하나가 아니라 통합된 사업공간으로 접근해야 합니다.
가격은 감정가 1,726,000,000원에서 한 차례 유찰돼 1,208,200,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 기준선이 확인되지 않으므로 감정가 대비 30% 하락만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 4개호 일괄매각과 통합사용 상태는 일반적인 개별 호실보다 매수층과 재매각 조건을 제한할 가능성이 있어 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 제2층 제에프203호 외 3개호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 목록 1~4호 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 10층 · 2018.08.03 사용승인 · 대상은 2층 |
| 소유자 | 박만금 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,726,000,000원 / 1,208,200,000원 (감정가 70%·1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,005,114,964원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현황 점유 | 제이와이커스텀(주)이 4개호 전체 사용 · 일부 경계벽 철거 및 출입문 설치 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.09.10 설정된 신한은행 근저당권 1,560,000,000원은 2022.06.30 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 국민은행 근저당권 1,182,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 국민은행 추가 근저당, 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — 대항력 가능·미상
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 현황에는 제이와이커스텀(주)이 목록 1~4호 전체를 사용 중인 것으로 기재돼 있고 임대관계는 미상입니다. 점유자의 보증금, 점유개시일, 사업자등록 및 확정일자 등 대항력 판단에 필요한 내용이 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,208,200,000원 | 1,193,718,000원 | 10,452,368,691원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 845,740,000원 | 834,882,600원 | 10,811,204,091원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 592,018,000원 | 583,697,820원 | 11,062,388,871원 | 0원 |
추가 유찰될수록 매각가는 845,740,000원, 592,018,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 현재 계산에서는 신청채권자 국민은행의 청구액 1,005,114,964원이 어느 회차에서도 배당되지 않는 것으로 나타납니다. 이는 앞서 본 신한은행 배당 반영과 연결되는 문제이므로, 가격 시나리오보다 배당순위 검증이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,208,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,482,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 1,560,000,000원 | 1,193,718,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 1,182,000,000원 | 0원 |
| 3. 추가 근저당 · 국민은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2024제6차유동화전문유한회사 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2023제11차유동화전문유한회사 | 2,550,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신보2024제9차유동화전문유한회사 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2022제10차유동화전문유한회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나은행 | 236,284,261원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 837,802,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 11,646,086,691원, 채권자 배당 1,193,718,000원, 미배당 10,452,368,691원으로 계산된 표입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 등기상 말소된 신한은행 근저당이 배당에 반영된 점은 반드시 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 1~4호 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 제이와이커스텀(주)이 전체를 사용하고 있습니다.
- 내부 상태. 일부 호별 경계벽을 철거하고 출입문을 설치해 내부 이동이 가능한 상태로 탐문됐습니다.
- 위치. 미사3동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·지식산업센터·오피스텔·아파트·주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 60m, 북측 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도계획. 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장형 집합건물 4개호 일괄매각에 통합사용 상태가 더해져, 개별 호실보다 매수 대상과 활용 방식이 제한될 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 신한은행 근저당 확인. 등기상 2022.06.30 말소된 권리가 배당표에 반영된 경위를 매각물건명세서·채권계산서·공동담보목록에서 대조해야 합니다.
- 법인 점유 원인 확인. 제이와이커스텀(주)의 사용 근거, 점유개시일, 보증금, 사업자등록 및 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. F203호 외 3개호의 정확한 목록, 각 전유부분과 대지권, 공동담보 범위를 원본에서 맞춰야 합니다.
- 경계벽·출입문 상태 확인. 철거된 경계벽과 설치된 출입문의 원상복구 필요성, 각 호실의 독립 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건과 비교해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 4개호 통합사용에 따른 관리비·전기·설비 분리 여부와 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 회생기록 확인. 2025년 보전처분과 회생절차개시가 2026.04.06 말소된 경위 및 경매절차에 남은 영향이 없는지 원본 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건은 2022년 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 명확해 보입니다. 그러나 실제 투자 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 제이와이커스텀(주)이 4개호를 통합 사용하고 있고 임대관계가 미상이며, 일부 경계벽까지 변경된 상태입니다. 여기에 이미 말소된 신한은행 근저당이 배당 시뮬레이션의 최우선 배당으로 잡힌 불일치도 존재합니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원이니 안전하다”거나 “감정가의 70%이니 싸다”는 두 문장으로 결론낼 수 없습니다. 권리의 형식적 소멸 여부는 양호하지만, 점유·배당·통합사용 상태를 검증하지 않은 채 입찰하기에는 불확실성이 큽니다. 등기상 인수는 0원, 실무상 확인과제는 다수. 원본 대조와 현장 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있는 보수적 검토 대상입니다.