인천지방법원 2025타경514511. 리오센트럴타워 14층 1401호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 문용근이며 2022.10.31. 매매를 원인으로 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권과 별도 점유 임차인입니다.
등기된 이찬우의 주택임차권은 임대차계약일 2022.07.04., 확정일자 2022.08.25., 주민등록·점유개시 2022.09.05., 보증금 225,000,000원입니다. 경매 데이터상 2025.12.05. 강제경매개시결정을 기준으로 보면 선순위여서 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가 164,000,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 160,904,000원이 임차인에게 배당되고 64,096,000원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 14층 1401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 면적 / 층 | 59.99㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 문용근 (2022.10.31. 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 별도 미상 임차인
과거 코리아신탁 및 생보부동산신탁 관련 신탁등기와 미추홀구 압류는 이미 말소됐습니다. 2022.11.02. 문용근 앞으로 소유권이 이전된 뒤, 2024.09.19. 이찬우의 보증금 225,000,000원 주택임차권등기가 설정됐고 2025.12.05. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이찬우 14층 1401호 59.99㎡ 전부 | 2022.09.05 2022.08.25 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.09.19. | 실질 0원* 룰상 64,096,000원 |
| 최경아 | 2025.09.05 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이 사건에는 보증기관의 대위·승계 신고를 임차인으로 중복 계산한 항목이 없습니다. 따라서 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 이찬우의 보증금은 확정돼 있지만 최경아는 보증금 자체가 확인되지 않아 두 사람의 보증금을 합산해 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 최저가가 93.7%
리오센트럴타워는 총 16세대, 사용승인일은 2017.01.18.입니다. 동일·유사 면적 실거래는 총 12건이 확인되지만, 전체 평균 141,298,333원에는 2024년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.2㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 8 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 6 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 15 | 129,530,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 175,000,000원의 93.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +26.6%로 나타납니다. 따라서 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되고 최경아의 추가 승계가 없다는 전제에서는, 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 이찬우 보증금 | 225,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 이찬우 보증금 중 64,096,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이찬우 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 최경아의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이찬우 룰상 인수는 늘지만 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 이찬우 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 64,096,000원 | 이찬우 0원* · 최경아 미상 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 96,436,800원 | 이찬우 0원* · 최경아 미상 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 122,309,440원 | 이찬우 0원* · 최경아 미상 |
확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이찬우의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이찬우 부분만 보면 그 증가분을 실질 취득비용에 더하지 않습니다. 반대로 최경아의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰가가 낮아졌다는 이유만으로 총 취득비용이 안전하게 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가정법원 남측 인근이며 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1401호이며 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 2,677,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 리오센트럴타워는 16세대이고 사용승인일은 2017.01.18.입니다. 실거래 표본이 12건으로 많지 않고 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이찬우 임차권의 말소 조건과 매수인에게 추가 부담이 남지 않는 범위를 매각물건명세서 및 제출 확약서 원문에서 확인해야 합니다.
- 최경아 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 상태, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 잡지 않아야 합니다.
- 실질취득 상한 관리. 현재 확인 가능한 최소 부담은 164,000,000원이지만, 최경아의 승계 보증금이 확인되면 실질취득액이 증가할 수 있습니다.
- 최근 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 175,000,000원은 1건의 거래이므로 93.7% 수치를 단독으로 입찰가 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 단지 경매 특성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 소규모 16세대 물건의 환금성은 개별 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 임차인 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 괜찮아 보여도 권리 확인이 먼저다
이 사건의 가장 큰 변수는 이찬우의 225,000,000원 보증금 자체가 아닙니다. 배당 계산상 미배당 64,096,000원이 생기지만, 그 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 룰에 따라 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
반면 최경아는 2025.09.05. 전입만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 사람에 대해서는 대항력을 확정할 수 없고, 승계금액도 산정할 수 없습니다. 따라서 최근 12개월 평균 175,000,000원 대비 최저가 164,000,000원이 93.7%라는 가격 우위는 분명한 참고점이지만, 최경아의 임대차가 확인되기 전까지는 164,000,000원을 최종 실질취득가로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서의 실제 효력 범위와 미상 임차인 1명의 보증금 확인입니다.
