인천지방법원 2025타경514918. 인천광역시 중구 운서동 스카이탑 23층 2310호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022.04.29 설정된 영종새마을금고 근저당 54,000,000원입니다. 그 뒤 2025.10.16 현대캐피탈 주식회사 가압류 17,676,050원, 2025.12.23 강제경매개시결정이 이어졌고 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 단순하지만 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사에는 샤인호텔(박혜선)이 확인되어 있으나 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 점유자의 실제 임대차관계와 대항력 여부 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514918 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3096-3 스카이탑 23층2310호 |
| 용도 / 이용상태 | 숙박시설(생활숙박시설) · 25층 건물 내 23층 2310호 |
| 소유자 | 김단우 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 18,338,416원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2022.04.29 영종새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.10.16 현대캐피탈 주식회사의 가압류와 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.07.01 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.04.29 김단우 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다.
② 점유·임차 관계
| 점유자 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 샤인호텔(박혜선) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
점유자는 현황조사에서 확인됐지만 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부와 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 전입세대·사업자 점유관계 등 원본을 통해 실제 임대차관계를 먼저 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 103,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 103,000,000원입니다. 다만 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 시세 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 영종새마을금고 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,676,050원 | 17,676,050원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,081,950원 |
현재 회차 가정에서는 확인된 채권 71,676,050원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 29,081,950원으로 계산됩니다. 2회 유찰 시 가정 매각가 65,920,000원에서는 7,342,610원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 건물은 2020.06.12 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 3,165.9㎡, 공시지가 3,661,000원/㎡이며 업무용으로 이용되고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 샤인호텔(박혜선)의 전입신고일·보증금·임대차계약 존재 여부를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 원본 명세서에서 인수조건을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 103,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 생활숙박시설의 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 2회 유찰 가정 매각가 65,920,000원에서는 확인된 채권 기준 7,342,610원의 미배당이 발생합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 물건이므로 실제 이용상태와 관련 규제를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유는 아직 미확정”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 영종새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 현대캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사에서 확인된 샤인호텔(박혜선)의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 또한 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 103,000,000원의 가격 메리트는 판단을 유보해야 합니다. 이 물건의 핵심은 점유자의 임대차관계 확인과 실제 시세 검증입니다.
