인천지방법원 2025타경514982. 인천 계양구 동양동 드림스타빌 에이동 4층 402호, 공부상 주용도가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 신승민이며 2020.12.17. 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.01.04. 설정된 김용성의 근저당권으로, 채권최고액은 90,000,000원입니다.
문제의 핵심은 근저당보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2020.05.27., 확정일자 2020.05.28., 주민등록·점유개시일 2020.06.25.로 모두 말소기준권리 2021.01.04.보다 앞섭니다. 따라서 권리 자체만 놓고 보면 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이 사건에는 해당 을구 8번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 원칙상 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514982 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 602-1 드림스타빌 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 주용도 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 신승민 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 158,995,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준은 2021.01.04. 김용성 근저당권입니다. 이후의 청주저축은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 계양구 압류, 고양시 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 한국토지주택공사의 임차권은 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 대항력 있는 권리입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 표시 1건
| 권리자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제402호 45.93㎡ 전부 | 120,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.06.25 | 우선변제 확정 2020.05.28 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시돼 있으므로 이를 별도의 실제 임차인 1명으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 정리하며, 등기상 보증금 120,000,000원을 다른 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 임차권에 대해서는 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 배당 부족액이 발생하는 회차라도 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김용성 | 90,000,000원 | 9,352,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 청주저축은행 | 6,128,603원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 158,995,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 132,000,000원에서는 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 전액 우선배당되고, 김용성 근저당권에는 9,352,000원만 배당됩니다. 채권자 미배당액은 245,771,670원입니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 현재 배당표상 0원이며, 임차권 말소동의 확약을 반영한 실질 인수도 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 실질 인수는 확약 기준
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 확약 전 임차권 부족액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 132,000,000원 | 9,352,000원 | 245,771,670원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 105,600,000원 | 0원 | 255,123,670원 | 16,678,400원 |
| 2회 유찰 시 | 84,480,000원 | 0원 | 255,123,670원 | 37,440,640원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건 역시 확약이 없다면 1회·2회 유찰 시 임차권 부족액이 발생합니다. 다만 을구 8번 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 사건에서는 그 부족액을 매수인의 실질 부담으로 반영하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 인천동양중학교 서측 인근으로, 연립주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 1층 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건 내 제4층 제402호이며 사용승인일은 2009.10.05.입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심 안전장치입니다. 을구 8번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 매각서류 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 제출됐더라도 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·계양구·고양시 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 132,000,000원이 실제 거래시세 대비 유리한지는 별도의 최근 거래 확인 없이 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 표면만 보면 까다롭습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금도 120,000,000원에 달하기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차권은 실질 인수 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
다만 확약은 어디까지나 해당 임차권에 적용되는 안전장치이므로 실제 말소 절차와 문서 효력을 원본으로 확인해야 합니다. 또한 현재 감정가 132,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지는 최근 거래자료가 확인되지 않아 가격 메리트까지 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권의 말소 확약 확인과 실제 시세 검증입니다.
