수원지방법원 2025타경2394. 경기도 광주시 능평동 ‘대성팰리스’ A동 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 207,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 71,001,000원으로 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2018.09.07. 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 유미캐피탈대부 근저당·경기신용보증재단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 과거 현진영 명의의 주택임차권이 2018.04.04. 등기됐으나 2018.07.13. 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 별도 임차인은 없지만 감정평가서에는 “임대차관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 과거 임차권이 현재 인수되는 구조는 아니더라도, 실제 점유관계와 새로운 임차관계 존재 여부는 현장 및 원본 서류로 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2394 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 401-6 대성팰리스 에이동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현장조사일 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제101호 · 사용승인일 2012.11.21 |
| 소유자 | 서병호 · 2018.09.07. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,001,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 90,178,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소 구조, 임대차는 현장 확인
과거 현진영의 주택임차권은 임차보증금 40,000,000원, 주민등록일 2016.01.07., 점유개시일 2016.01.02., 확정일자 2016.01.07.로 등기됐지만 2018.07.13. 해지로 말소됐습니다. 이후 2018.09.07. 서병호가 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정돼 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다.
우리은행 근저당권은 최초 채권최고액 103,950,000원으로 설정됐고, 2021.06.10. 채권최고액 98,250,000원으로 변경등기가 있습니다. 그 뒤 설정된 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 78,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 7,916,660원, 2025.06.16. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 71,001,000원으로 감정가 207,000,000원의 34.3%입니다. 표면 할인폭은 매우 커 보이지만, 이 사건에는 실제 거래가격을 기준으로 현재 시세를 검증할 수 있는 근거가 없습니다. 단지 통계상 대성팰리스(A동)은 8세대, 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0%입니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 단지 통계의 대상면적 59.42㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 가격 비교 근거로 사용하기 어렵습니다. 이 물건의 가격 판단은 인근 유사 다세대 실거래와 본건의 실제 면적·상태를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,018원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 103,950,000원 | 69,322,982원 |
| 3. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,916,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 189,866,660원, 채권자 총 배당액은 69,322,982원, 미배당은 120,543,678원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 집행비용은 1,678,018원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 “능평8통 체육공원” 북측 인근 대성팰리스 다세대주택으로, 주위는 임야지대 내 공동주택 등이 도로를 따라 연이어 집합한 시가지지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 1층 101호이며 사용승인일은 2012.11.21입니다. 기본 위생·급배수·CCTV·공동현관 출입통제·도시가스 보일러 난방·주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 서측 및 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 802,100원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 대성팰리스(A동)은 8세대이며 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0%입니다. 소규모 다세대인 만큼 실제 매수층과 거래가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 현재 확인된 별도 임차인은 없지만 감정평가상 임대차관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계, 매각물건명세서 최종본을 반드시 대조하세요.
- 과거 임차권 구분. 현진영의 주택임차권은 2018.07.13. 이미 말소됐습니다. 과거 등기와 현재 점유관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 우리은행 근저당 확인. 2018.09.07. 설정 당시 채권최고액은 103,950,000원이고, 2021.06.10. 98,250,000원으로 변경등기가 있습니다. 최신 권리관계와 채권신고액을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 71,001,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세차익을 단정하지 마세요. 실제 면적과 인근 유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 리스크. 현재 미배당 120,543,678원, 4회 유찰 시 141,460,573원, 5회 유찰 시 156,102,399원입니다. 다회유찰의 원인을 현장 상태와 시장성에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 여러 토지이용 규제가 표시돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 원본 내용을 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2018.09.07. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 71,001,000원이 감정가 207,000,000원의 34.3%라는 숫자만으로 가격 매력을 확정하기에는 근거가 부족합니다.
감정평가상 임대차관계는 미상이고, 대성팰리스(A동)은 8세대의 소규모 다세대이며, 단지 통계상 평균 유찰도 3.0회입니다. 확인 가능한 실거래 가격 없이 감정가 할인율만 믿는 것은 위험합니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 현장 점유와 실제 시세를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
