144,900,000원
수원지방법원 2025타경2394. 광주시 능평동 대성팰리스 에이동 1층 101호로, 현장에서는 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 207,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,900,000원입니다. 매수인의 핵심 권리 쟁점은 2016년 전입과 확정일자를 갖춘 현진영의 보증금 40,000,000원입니다. 현재 예상배당에서는 이 보증금이 가장 먼저 전액 배당되므로 잔존 보증금과 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 등기 내역을 기계적으로 앞뒤 순서만 비교해서는 안 됩니다. 2012년부터 2015년 사이 설정된 근저당권들은 말소기준권리보다 앞서지만, 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 현진영의 주택임차권등기도 2018.07.13 말소된 기록이 있습니다. 반면 임차인 판단과 예상배당에서는 현진영을 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 반영합니다. 따라서 입찰 전에는 등기부의 현재 유효사항, 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 한 묶음으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 401-6 대성팰리스 에이동 1층 101호 도로명: 경기도 광주시 대명대길11번길 52 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 중 1층 · 사용승인 2012.11.21 |
| 비교면적 / 규모 | 59.42㎡ · 대성팰리스(A동) 8세대 |
| 소유자 | 서병호 (2018.09.07 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 90,178,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소 이력과 현재 권리를 구분해야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 현진영 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 40,000,000원 | 전입 2016.01.07 확정 2016.01.07 배당요구 2018.04.04 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
현진영은 보증기관이나 대위변제 기관이 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2016.01.07로 말소기준권리인 2018.09.07 우리은행 근저당보다 앞서며, 배당요구도 반영돼 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당되므로 매수인이 승계할 미배당 보증금은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
현재 최저매각가는 감정가 207,000,000원의 70%인 144,900,000원입니다. 그러나 대성팰리스 (A동)는 총 8세대이고, 비교면적 59.42㎡와 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일도 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 144,900,000원 | 662,995,260원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 101,430,000원 | 705,856,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 71,001,000원 | 735,743,678원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족액은 원칙적으로 매수인의 추가 납부액과 같은 개념이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 현진영 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,000,000원 | 102,071,400원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 성남제일새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 105,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 117,600,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당 · 주식회사우리은행 | 103,950,000원 | 0원 |
| 7. 을구 12번 근저당 · 주식회사대명캐피탈대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 13번 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 78,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,916,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 765,066,660원 중 채권자 배당액은 102,071,400원, 미배당액은 662,995,260원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 40,000,000원은 별도로 전액 배당되며 소유자 잔여액은 0원입니다. 집행비용은 2,828,600원으로 반영됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 능평8통 체육공원 북측 인근에 위치하며, 임야지대 안에서 공동주택 등이 도로를 따라 연이어 형성된 시가지지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물로, 외벽은 치장벽돌과 일부 석재 마감이며 새시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, CCTV, 공동현관 출입통제, 도시가스 보일러 난방, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 서측과 북측으로 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 534.0㎡의 대지로, 완만한 경사지대 안에서 자체 지반은 평탄한 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 802,100원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 대성팰리스(A동)는 총 8세대이고 면적이 일치하는 실거래 표본과 최근 낙찰자료가 없어 매도기간과 적정가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현진영 보증금 확인. 보증금 40,000,000원의 실제 반환 여부와 배당요구 효력, 현재 점유관계를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 임차권 말소 원인 확인. 2018.07.13 주택임차권 말소가 보증금 반환에 따른 것인지, 다른 사유인지 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 말소 확인. 을구 1번·3번·5번·7번의 후속 말소등기가 현재 등기부에 정확히 반영돼 있는지 원본에서 대조하세요.
- 우리은행 채권액 확인. 을구 10번 채권최고액 103,950,000원과 2021.06.10 변경액 98,250,000원의 관계를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%가 아니라 능평동 인근 다세대의 동일 면적·연식·1층 실거래와 매물가를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 명도 확인. 감정평가 내용에서는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 배당표에 반영되지 않은 우선채권 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역 등 토지이용 규제가 향후 이용과 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격 판단은 아직 미완성
현재 회차의 예상배당을 따르면 현진영의 보증금 40,000,000원은 전액 우선변제되고 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 따라서 최저매각가 144,900,000원이 곧 실질취득액입니다. 그러나 이 결론은 임차인 배당과 현재 유효등기에 대한 원본 대조를 전제로 합니다.
특히 과거 근저당권들의 말소 이력과 예상배당 항목이 서로 맞지 않고, 현진영의 임차권등기에도 말소 기록이 있습니다. 여기에 면적이 일치하는 실거래가 없고 8세대 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 인수액은 0원이지만, 권리 원본과 시세를 확인하기 전까지는 ‘안전하고 싸다’고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 배당표의 정합성과 실제 시장가격 확인입니다.