인천지방법원 2025타경515064. 간석동 청양빌라 4층 401호, 전용 46.20㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조한형이며 2022년 11월 21일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 80,000,000원입니다. 이 사건에서 눈에 띄는 권리는 2024년 7월 24일 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임차보증금은 78,000,000원, 전입신고는 2022년 5월 30일, 점유개시는 2022년 6월 7일, 확정일자는 2022년 5월 16일로 모두 말소기준권리인 2025년 5월 22일 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다.
따라서 권리 구조만 보면 이 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권에서 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용되는 것이므로, 확약 밖의 별도 점유자나 추가 임차관계가 원본 서류·현장에서 확인될 경우에는 별도 권리판단이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-429 청양빌라 4층 401호 · 간석로72번길 5-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.20㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 조한형 · 2022.11.21 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 84,868,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.05.22 국민건강보험공단 압류입니다. 을구 6번 주택임차권은 전입·확정일자와 임차권등기 모두 이보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 87,000,000원 가정에서는 집행비용 1,966,000원을 제외한 뒤 임차보증금 78,000,000원이 전액 배당되어 룰상 미배당 인수액도 0원입니다.
② 임차인·승계 분석
| 명의 | 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권등기 | 2022.05.30 | 2022.05.16 | 78,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증금 승계 신고 |
한국토지주택공사는 제공된 임차인 정보에서 보증금 승계 주체로 표시돼 있어 실제 거주 임차인으로 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인으로 별도 신고된 사람은 0명, 보증금 승계 신고는 1건입니다. 보증금 78,000,000원은 한 번만 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 8,000만원’이 더 중요하다
청양빌라1차는 총 10세대, 사용승인 기준 1993년 11월 5일의 소규모 다세대주택입니다. 제공된 실거래 표본은 3건이며 전체 평균은 86,166,666원이지만, 과거 2021년 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 46.20㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2021.07 | 43.24㎡ | 3 | 93,500,000원 |
| 2021.07 | 43.24㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 86,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.20㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 87,000,000원은 전체 평균 86,166,666원과는 비슷해 보이지만, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 80,000,000원보다 7,000,000원 높고, 비율로는 108.8%입니다. 여기에 최근 거래가 과거 거래 대비 -10.4%의 하락 추세를 보이고 있어, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 84,868,273원 | 7,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 78,000,000원이 전액 배당되므로 룰상 매수인 인수액도 0원입니다. 서울보증보험 주식회사에는 7,034,000원이 배당되고 77,834,273원이 미배당됩니다. 확약을 반영한 실질 인수 역시 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 없이는 인수액이 생기는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 87,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 69,600,000원 | 10,052,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 55,680,000원 | 23,722,240원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 선순위 임차권만 놓고 보면 유찰될수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 을구 6번 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 처리합니다. 따라서 본 건은 ‘최저가가 내려가도 보증금 때문에 실질취득이 78,000,000원으로 고정되는 사건’이 아니라, 확약에 의해 주된 인수부담이 제거된 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 실제 이용은 다세대주택입니다. 총 10세대의 소규모 공동주택입니다.
- 입지. 간석3동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 타일 붙임, 창호는 하이샤시입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6~8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 1993년 준공 다세대이고 실거래 표본도 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 거래 유동성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 6번 주택임차권 말소 범위와 이행 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 본 건에서 별도로 신고된 실제 임차인은 0명이지만, 현장 점유관계가 다르면 별도 대항력 판단이 필요합니다.
- 가격 기준은 80,000,000원 거래 우선. 전체 평균 86,166,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 80,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -10.4%이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 실거래 표본이 3건이므로 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 싸지 않다
이 사건의 첫인상은 78,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 위험해 보이는 물건입니다. 실제로 전입과 확정일자가 말소기준보다 빠르기 때문에, 확약이 없다면 유찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있고, 정확도 규칙상 이 권리의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 회차의 투자 매력이 자동으로 높아지는 것은 아닙니다. 신건 최저가이자 실질취득액 87,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 80,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -10.4%입니다. 게다가 총 10세대의 1993년 준공 다세대주택이라 환금성 역시 대단지 공동주택처럼 보기 어렵습니다. 결론적으로 이 물건의 핵심은 “인수 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 현재 가격은 최근 실거래보다 높은 상태”라는 데 있습니다.
