인천지방법원 2025타경515070. 인천 서구 마전동 영남탑스빌아파트 111동 6층 602호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 사용승인일은 2000.04.12입니다. 등기상 소유자는 강승민이며, 현재 권리분석의 기준점은 2016.08.25 설정된 주식회사대신저축은행 근저당권 286,800,000원입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당권 94,800,000원과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차보증금 인수가 아니라 가격과 세금·공매 절차 확인입니다. 특히 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 배당순서에 영향을 줄 수 있고, 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515070 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 999-5 영남탑스빌아파트 111동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 179.73㎡ · 지상 21층 건 내 6층 |
| 소유자 | 강승민 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 457,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대신저축은행 / 225,048,810원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권이나 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2016.08.25 주식회사대신저축은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당과 이후 국세·지방세 압류, 이선복 및 한국씨티은행 가압류, 임의경매개시결정은 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당 우선순위가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 4.57억은 최근 시세 이상
영남탑스빌 동일 면적 179.73㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 434,916,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료인 최근 12개월 6건 평균 435,666,666원과 최신 거래 439,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 차이는 +0.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 179.73㎡ | 3 | 439,000,000원 |
| 2025.11 | 179.73㎡ | 3 | 445,000,000원 |
| 2025.09 | 179.73㎡ | 20 | 425,000,000원 |
| 2025.07 | 179.73㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2025.04 | 179.73㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2025.04 | 179.73㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2024.10 | 179.73㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2024.10 | 179.73㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2024.06 | 179.73㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2024.05 | 179.73㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2024.05 | 179.73㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2024.04 | 179.73㎡ | 16 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 179.73㎡ | 6건 | 435,666,666원 |
신건 최저가 457,000,000원은 최근 12개월 평균 435,666,666원의 104.9%입니다. 최신 거래 439,000,000원보다도 18,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있는 구간으로 평가할 근거는 없습니다. 최근 추세가 +0.3%로 소폭 높은 수준이지만, 그 차이만으로 현재 최저가와 최근 시세 사이의 간격이 해소되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 457,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,970,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 286,800,000원 | 286,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 94,800,000원 | 94,800,000원 |
| 4. 가압류 · 이선복 | 72,437,741원 | 68,430,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 32,142,567원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 486,180,308원 중 예상배당은 450,030,000원이고 미배당은 36,150,308원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 457,000,000원 | 450,030,000원 | 36,150,308원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 365,600,000원 | 359,681,600원 | 126,498,708원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 292,480,000원 | 287,585,280원 | 198,595,028원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려가도 매수인에게 후순위 채권 미배당액이 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전역 북동측 인근이며 주위로 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 마전역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 21층 건 내 6층이며 사용승인일은 2000.04.12입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구) 등이 확인되며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,781,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 영남탑스빌은 1,042세대이며 동일 면적 179.73㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 457,000,000원은 최근 12개월 평균 435,666,666원과 최신 거래 439,000,000원보다 높습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순서를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차관계. 임차인은 없고 매수인 인수도 0원이지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사의 변동 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 시나리오. 1회 유찰 시 365,600,000원, 2회 유찰 시 292,480,000원으로 내려가며 각 회차의 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 절차 확인이 핵심
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 임차보증금 승계 위험은 없습니다. 말소기준인 2016.08.25 대신저축은행 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 신건 최저가 457,000,000원은 최근 12개월 평균 435,666,666원의 104.9%이고 최신 거래 439,000,000원보다도 높아, 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 동시에 국세·지방세 압류와 공매공고가 있어 실제 배당순서와 절차 진행 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다. 이 물건의 판단 포인트는 인수 위험보다 가격과 세금·공매 절차입니다.
