인천지방법원 2026타경25. 한림가우디 5층 501호입니다. 사건 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사윤가이며, 2020.12.04. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 신탁등기가 설정됐다가 2021.11.03. 말소되어 다시 주식회사윤가 명의로 정리됐습니다.
현재 경매에서 가장 먼저 봐야 할 것은 등기부의 압류가 아니라 임차인 최선형입니다. 전입일은 2024.06.09.로, 말소기준권리인 2024.10.17. 압류보다 앞섭니다. 현황조사와 매각물건명세서상 대항력이 인정되는 구조이며, 보증금은 170,000,000원입니다. 확정일자에 따른 우선변제는 없고, 현재 배당계산에서도 임차인 배당은 0원으로 잡혀 있어 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경25 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 비교 면적 | 73.4519㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 2018.01.02 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사윤가 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2018년 설정됐던 서울축산업협동조합 근저당과 당시 가압류·경매개시결정은 2020.12.04. 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이번 사건의 말소기준은 2024.10.17. 국의 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단, 미추홀구, 파주시 압류와 2026.01.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선형 | 5층 501호 | 2024.06.09 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 170,000,000원을 별도 중복 없이 그대로 인수위험으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
한림가우디의 비교 거래는 73.45㎡ 기준 2건입니다. 2023.03. 거래가 170,000,000원, 2021.09. 거래가 280,000,000원이고 전체 평균은 225,000,000원입니다. 하지만 최근 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 73.45㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 73.45㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.45㎡ | 2건 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.45㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 201,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 170,000,000원의 118.2%입니다. 여기에 인수보증금 170,000,000원을 더한 현 회차 실질취득은 371,000,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신거래의 218.2% 수준입니다. 따라서 전체 평균 225,000,000원보다 감정가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 인수 · 임차인 최선형 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김순덕 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,386,000원 |
국세·지방세 등 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현 계산에서 임차인 보증금은 배당되지 않아 매수인 인수액 170,000,000원으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근이며 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 한림가우디 내 5층 501호이며 2018.01.02 사용승인입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 표시돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,759,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방형이며 남측·동측·서측으로 미추로46번길에 접합니다.
- 환금성. 한림가우디는 8세대이고 확인된 비교 거래는 2건입니다. 최근 거래 흐름도 -39.3%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 최선형의 보증금 170,000,000원과 대항력 유지 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 계산. 신건에서는 201,000,000원만 볼 것이 아니라 인수보증금을 합친 371,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·미추홀구·파주시 압류가 있어 실제 교부청구와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름 -39.3%, 최신 거래 170,000,000원을 입찰가 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 공부상 용도와 실제 이용·대출 가능 조건을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.01억 경매”가 아니라 “인수 1.70억이 붙은 경매”
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 201,000,000원인 신건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 최선형의 보증금 170,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되므로, 현 회차 실질취득은 371,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 170,000,000원이고 최근 흐름도 -39.3%입니다. 전체 평균 225,000,000원보다 최저가가 낮다는 한 가지 수치만으로는 가격 매력을 설명할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액을 중심으로 판단해야 합니다. 말소기준 이후 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차인의 보증금은 별개의 인수위험입니다. 권리분석의 핵심은 바로 이 170,000,000원입니다.
