서울남부지방법원 2025타경11326. 서울 강서구 화곡동 가원홈타운 씨동 5층 501호, 전용 33.88㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 소유자 문지우가 2021년 9월 거래가 375,000,000원에 취득했고, 2023년 6월 영등포세무서의 압류가 말소기준권리가 됐습니다. 이후 박선희의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 핵심 임차보증금은 375,000,000원입니다. 현재 최저가 208,384,000원만 보면 감정가 대비 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 고정되는 유형입니다. 이 사건은 HUG의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 박선희 보증금의 인수가 해소되지만, 장진만의 선순위 전입과 미상 보증금은 그 조건의 적용 대상이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 미상 점유를 분리해야 한다

말소기준은 2023년 6월 1일 영등포세무서의 압류입니다. 박선희는 임대차계약일 2021년 7월 18일, 주민등록일 2021년 8월 17일, 확정일자 2021년 8월 18일, 점유개시일 2021년 9월 14일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 375,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 선순위 임차인 구조입니다.

갑구에는 2021년 9월 6일 등록된 민간임대주택등기도 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 매각 후 효력과 말소 처리 여부는 등기 원문과 매각물건명세서를 통해 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 3명

조사된 실제 임차 관련 인원은 박선희·장진만·김정민 3명입니다. 주택도시보증공사는 박선희의 보증금 반환채권을 승계한 기관으로, 별도의 임차인이나 추가 보증금 375,000,000원으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 시점이 오래됐다

가원홈타운 전용 33.03~36.63㎡의 실거래 6건은 355,000,000원에서 480,000,000원 사이이며, 전체 평균은 430,833,333원입니다. 집계상 최근 12개월 평균은 4건 463,750,000원, 최신 거래는 2022년 10월 480,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 27.1% 높은 흐름으로 집계됐습니다.

현재 최저가 208,384,000원은 전체 평균의 48.4%, 집계상 최근 12개월 평균의 44.9%입니다. 박선희 확약만 놓고 보면 가격 차이는 큽니다. 다만 최신 거래가 2022.10에 머물러 있어 2026년 매각기일의 현재 시세로 그대로 단정하기 어렵고, 전용면적도 표본 중 일부가 본건보다 넓습니다. 따라서 과거 거래 대비 낮다는 사실은 확인되지만, 장진만의 미상 보증금까지 확인하기 전에는 이를 순수한 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,384,000원 가정)

박선희와 주택도시보증공사의 375,000,000원은 동일 보증금의 임차권과 승계채권 관계이므로 두 번 합산하지 않습니다. 배당표상 박선희의 부족분은 170,333,376원이지만, HUG가 매수인에 대한 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 장진만의 보증금은 미상이라 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 룰상 인수액은 커진다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박선희 보증금의 미배당 인수액이 늘어나므로, 최저가 하락이 실질취득비용 절감으로 이어지지 않습니다. 이 사건에서만 예외적으로 HUG의 포기·말소 조건이 박선희 부분을 0원*으로 바꿉니다. 다만 장진만의 미상 권리는 모든 회차에서 별도이며, 보증금이 확인되기 전에는 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 5층입니다. 사용승인일은 2021.06.02입니다.
• 주위환경. 서울신정초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 5필지 일단의 사다리형 평지이며 서측 약 6m 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 4,173,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 조건, 적용 범위, 제출 서류를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 장진만 보증금 확인. 전입일 2021.10.12의 점유자에 대해 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 박선희와 주택도시보증공사의 375,000,000원은 동일 보증금의 임차권·승계채권 관계로 별도 합산하지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번의 임대의무기간과 매각 후 효력, 말소 처리 여부를 등기 원문과 관계기관에 확인하세요.
• 시세 재조사. 비교 거래의 최신 시점이 2022.10이므로 2026년 현재 인근 다세대 매매, 전세가와 동일 건물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 박선희 임차권등기 외에 장진만·김정민이 조사돼 있으므로 현재 점유자, 퇴거 합의 여부와 인도명령 가능 범위를 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 말소기준이 세무서 압류이므로 당해세와 체납세액, 공용부분 관리비를 반드시 별도로 조회하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권 포기 및 말소 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 인수는 미해결”

이 물건의 핵심은 보증금 375,000,000원의 박선희 임차권입니다. 현재 최저가만 적용하면 170,333,376원의 미배당 인수가 발생하지만, 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 박선희 부분은 실질 인수 0원*이 됩니다. 감정가의 51.2%까지 내려온 가격도 과거 실거래 집계와 비교하면 낮습니다.

그러나 결론을 “인수 0원 반값 물건”으로 단순화하면 안 됩니다. 장진만은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 권리 내용이 미상이고, HUG의 포기 조건은 이 인원에게 적용되지 않습니다. 비교 시세 역시 최신 거래가 2022년 10월로 오래됐습니다. 따라서 이 사건은 박선희 확약은 합격, 장진만 권리는 확인 전 보류입니다. 선순위 미상 점유의 보증금과 민간임대주택등기의 효력을 해소하기 전까지는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.