수원지방법원 2025타경2813. 하남시 망월동 미사역 인근의 '마들렌' 6층 602호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 2018년 소유권보존 이후 신탁 설정과 말소를 거쳤고, 2024년 서승희에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 장윤호의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

그런데 등기부를 더 살펴보면 경매보다 먼저 설정된 권리가 있습니다. 바로 을구 1번 장윤호의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 180,000,000원이며, 2022년 전입·확정일자에 기초한 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 특히 경매신청채권자와 임차권자가 모두 장윤호라는 점은 임대차관계와 채권 발생 경위를 별도로 확인해야 할 사안입니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 인수 위험을 가볍게 볼 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2025.02.26 주택도시보증공사의 갑구 7번 가압류입니다. 청구금액은 1,816,000,000원으로 크지만 해당 가압류 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후의 갑구 8번 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

반면 2024.05.29 등기된 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 전입일자도 2022.05.16으로 더 빠릅니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.8억

임차인은 장윤호 1명입니다. 임차권등기와 경매신청채권이 같은 이름으로 나타나지만, 이를 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 보유하고 있어 우선배당을 받더라도 보증금이 전액 회수되지 않으면 매수인에게 잔액을 주장할 수 있습니다.

③ 실질취득 부담 — 유찰돼도 1.8억 수준

이 사건의 가장 중요한 특징은 임차보증금이 매각가보다 크다는 점입니다. 현재 최저매각가는 36,495,000원인 반면, 인수 가능성이 있는 보증금은 180,000,000원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 매수인 인수액은 커집니다.

회차별 예상배당·인수액은 집행비용을 반영한 추정치입니다. 실제 배당순위와 집행비용에 따라 변동될 수 있으며, 각 회차의 매각가와 인수액을 합산한 부담은 보증금 180,000,000원에 집행비용에 해당하는 금액이 더해지는 수준입니다. 취득 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,495,000원 가정)

경매신청채권자와 임차인이 동일인인 장윤호로 기재되어 있습니다. 임차보증금에 대한 우선배당 35,438,090원과 별도 신청채권 항목의 배당 0원은 각 권리 항목별 추정 결과이며, 동일인의 보증금을 별도로 두 번 계산한 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 3번 출구 북서측 인근의 마들렌 건물입니다. 주변에 아파트단지, 상업용·업무용 빌딩, 학교, 관공서 및 공원이 소재하며 감정상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 대중교통 여건은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층~지상 13층 건물 중 6층 602호입니다. 기본 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 소화전, 승강기, 지하주차장 및 공동현관 보안설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 인접 토지와 등고 평탄한 정방형이며 3개 방향으로 도로에 접합니다. 감정상 인접 도로 상태는 양호합니다.
• 토지 규제. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 배출시설설치제한 및 공장설립제한 관련 사항도 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 용도와 주거용 임차권의 관계는 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 미사역 접근성과 주변 생활환경은 긍정적으로 볼 요소지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 실질취득 부담인 약 1.8억원의 시장 적정성이나 향후 매도가격을 확정할 수 없습니다. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태 역시 매수층 판단에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확정. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서를 재확인하세요. 180,000,000원 보증금 중 예상 미배당 144,561,910원이 매수인 부담입니다.
• 실질취득 자금. 최저매각가 36,495,000원만 준비해서 취득이 끝나는 구조가 아닙니다. 임차보증금 승계 및 취득 부대비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 5회 유찰 시 예상 인수 155,313,337원, 6회 유찰 시 162,839,336원입니다. 최저가 하락만을 근거로 수익성이 개선된다고 판단하지 마세요.
• 동일인 권리 검토. 임차권자와 경매신청채권자 장윤호의 채권 관계, 임대차계약 경위 및 임차권의 실질을 확인하세요. 가장임차인 가능성은 의문 사항일 뿐 확정된 판단이 아닙니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 1,816,000,000원의 청구금액과 관련 사건을 확인하되, 매각으로 소멸하는 해당 가압류 금액을 임차보증금 인수액에 단순 합산하지 마세요.
• 건축물 용도. 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 현장 조사로 대조하고 실제 사용·임대 가능 범위를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자를 확인하고 보증금 정산, 임차권 말소 및 인도 협의 가능성을 검토하세요. 임차권등기만으로 현재 점유상태를 단정할 수 없습니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용과 우선권을 확인하세요.
• 실거래 검증. 동일 건물·유사 면적·동일 용도의 최근 거래 및 임대 현황을 조사해 실질취득 약 1.8억원이 시장가격과 비교해 적정한지 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 기록을 직접 확인하고 필요하면 전문가 자문을 받으세요.

맺으며 — “3,649만원에 사는 물건이 아니다”

감정가 152,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 36,495,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 가격 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있습니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금은 낙찰자가 인수하므로, 현재 회차의 실제 취득 부담은 약 1.8억원입니다.

더 중요한 것은 추가 유찰이 근본적인 해결책이 아니라는 점입니다. 최저가가 내려갈수록 임차인 배당액도 줄어들고 매수인 인수액은 늘어납니다. 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 단순히 5회·6회 유찰을 기다려 낮은 가격에 낙찰받는 전략으로는 인수 위험을 없애기 어렵습니다.

여기에 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이라는 점, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 차이, 검증 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 점까지 고려해야 합니다. 경매개시결정 및 가압류가 말소된다는 사실과 별개로, 선순위 임차권 인수 문제를 해결하지 못한다면 이 물건의 경제성은 낮게 평가할 수밖에 없습니다.

결론은 입찰 신중·보류입니다. 최저가에 현혹되지 말고, 실질취득 약 1.8억원과 선순위 임차권의 법적 효력, 실제 시장가격을 먼저 검증해야 합니다. 이 사건의 핵심 위험은 높은 낙찰가가 아니라, 낮은 낙찰가 뒤에 남는 보증금입니다.