수원지방법원 2025타경2813. 하남시 망월동 ‘마들렌’ 6층 602호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건은 일반적인 “유찰돼 싸진 경매”와 구조가 완전히 다릅니다. 장윤호의 임차보증금은 180,000,000원, 전입·점유개시는 2022.05.16, 확정일자는 2022.05.02이며 임차권등기는 2024.05.29 접수됐습니다. 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2025.02.26이므로 임차권의 대항력 발생 시점이 앞섭니다.
현재 최저매각가는 52,136,000원이지만, 배당에서 임차인에게 지급되는 금액은 50,797,552원에 그치고 나머지 129,202,448원은 매수인이 인수합니다. 다시 유찰돼 낙찰가가 36,495,200원으로 내려가면 인수액은 144,561,714원, 25,546,640원까지 내려가면 인수액은 155,313,200원으로 오릅니다. 즉 낙찰가 하락이 매수인의 총 부담 감소로 거의 연결되지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 6층 602호 · 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층~지상13층 중 6층 602호 |
| 소유자 | 서승희 · 2024.02.07 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장윤호 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
권리분석의 중심은 을구 1번 주택임차권입니다. 장윤호의 전입·점유개시는 2022.05.16이고 확정일자는 2022.05.02입니다. 2024.05.29 임차권등기명령에 따라 보증금 180,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 반면 말소기준권리는 2025.02.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.05.16 / 2022.05.02 | 2024.05.29 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가 34%가 ‘싼 가격’이 아닌 이유
감정가는 152,000,000원, 현재 최저가는 52,136,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 대항력 임차보증금이 최저가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서 배당 후 매수인이 떠안을 보증금은 129,202,448원입니다. 따라서 최저가만 기준으로 “감정가 대비 크게 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
특히 임차보증금 180,000,000원 자체가 감정가 152,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건에서는 추가 유찰이 발생하더라도 “최저가가 더 내려갔으니 가격 메리트가 더 커졌다”고 보기 어렵습니다. 낙찰가 감소분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 1. 임차인 장윤호 보증금 | 180,000,000원 | 50,797,552원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장윤호 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,338,448원을 제외한 50,797,552원이 임차인 장윤호에게 배당되고, 보증금 부족분 129,202,448원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정 채권에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 3번 출구 북서측 인근에 위치하고, 주변에는 아파트단지·상업용 및 업무용 빌딩·학교·관공서·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 602호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층~지상13층 건물이며 위생 급배수·개별난방·도시가스·소화전·승강기·지하주차장·공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 토지가 3개 방향으로 소로1류·중로1류·중로2류에 접해 있으며 인접도로 상태는 양호합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 52,136,000원만 보지 말고 현재 인수액 129,202,448원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 4회 유찰 시 최저가는 36,495,200원이지만 인수액은 144,561,714원, 5회 유찰 시 최저가는 25,546,640원이지만 인수액은 155,313,200원으로 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 장윤호의 임대차계약일자 2022.04.02, 확정일자 2022.05.02, 전입·점유개시 2022.05.16 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 장윤호로 동일하게 기재된 점과 관계인 가능성 경고를 확인해야 합니다.
- 인수조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 조건을 최종 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 보증금을 보라”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 52,136,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 임차보증금 180,000,000원입니다. 장윤호의 임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력이 있으며, 현재 회차에서도 129,202,448원의 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.
4회·5회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액은 각각 144,561,714원, 155,313,200원으로 증가합니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금 180,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 인수형입니다. 감정가 152,000,000원보다 보증금 자체가 큰 만큼, “감정가의 34%”라는 표면적 할인율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 구조입니다.
