수원지방법원 2025타경2813. 하남시 망월동 ‘마들렌’ 6층 602호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 표면상 최저가는 감정가 152,000,000원에서 한 차례 유찰된 106,400,000원입니다. 그러나 이 물건의 가격은 법원 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
임차인 장윤호는 2022년 4월 2일 임대차계약을 체결하고, 2022년 5월 2일 확정일자를 받은 뒤 2022년 5월 16일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024년 5월 29일 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2025년 2월 26일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 6층 602호 도로명: 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층~지상 13층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 서승희 (2024.02.07. 거래가액 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장윤호 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 장윤호의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 매각으로 정리되지 않고 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 반면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류와 장윤호의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤호 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2022.05.16 확정일자 2022.05.02 배당요구 2024.05.29 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 75,889,600원 인수 |
장윤호는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구와 확정일자가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 전액을 회수하지 못합니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액은 75,889,600원이며, 이 금액이 매수인 인수액입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.8억으로 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 106,400,000원 | 75,889,600원 | 182,289,600원 |
| 2회 유찰 시 49% | 74,480,000원 | 107,260,640원 | 181,740,640원 |
| 3회 유찰 시 34% | 52,136,000원 | 129,202,448원 | 181,338,448원 |
낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 법원 최저가는 106,400,000원에서 52,136,000원으로 내려가지만, 실질취득은 182,289,600원 → 181,338,448원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건은 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들지 않는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 임차인 장윤호 보증금 | 180,000,000원 | 104,110,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장윤호 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 장윤호의 보증금 부족분 75,889,600원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 5호선 미사역 3번 출구 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 상업용·업무용 빌딩, 학교, 관공서와 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 대중교통 사정은 비교적 편리합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리, 내벽은 벽지도배·일부 타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 소화전, 승강기, 지하주차장과 공동현관 보안설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접 토지와 평탄한 정방형 토지이며, 13층 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용됩니다. 토지는 3개 방향 도로에 접해 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 106,400,000원이 아니라 인수액을 합한 182,289,600원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 181,740,640원·181,338,448원으로 유지됩니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당 후 임차보증금 잔액의 지급 시기, 임차권등기 말소서류, 인도 조건을 장윤호 측과 구체적으로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 장윤호로 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유 및 신청채권의 근거자료를 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가의 70%인 106,400,000원으로 내려와 있습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 180,000,000원이 매각대금을 웃돌고, 배당에서 변제되지 않은 75,889,600원을 매수인이 인수합니다. 현재 실질취득은 182,289,600원으로 감정가 152,000,000원을 넘어섭니다.
추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀝니다. 3회 유찰 가정에서도 실질취득은 181,338,448원입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가 1.06억의 할인 물건”이 아니라 “약 1.8억의 선순위 보증금 인수형 물건”입니다. 후순위 권리는 정리되지만, 가격과 인수 구조는 매우 불리합니다.