인천지방법원 2025타경34793. 부천 오정구 내동 청광아트빌 가동 5층 502호, 전용 43.43㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사수성이노베이션으로 2020년 5월 4일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 해 6월 29일 주식회사지더블유네트웍스가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국·국민건강보험공단·부천시·안산시·금천구의 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 확정일자는 2020.03.30, 주민등록일자는 2020.04.14, 점유개시일자는 2020.04.16으로 모두 2020.06.29 근저당보다 앞섭니다. 따라서 권리 순서만 보면 대항력이 있는 임차권이고 배당 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 이 신고는 보증기관 승계성 신고로 분류돼 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명, 보증기관 신고 1건으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34793 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 333-9 청광아트빌 가동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.43㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 (2020.05.04. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,354,519원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2020.06.29 주식회사지더블유네트웍스 근저당권입니다. 이후 압류 5건과 2025.10.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 임대차계약일자 2020.03.28, 확정일자 2020.03.30, 주민등록일자 2020.04.14, 점유개시일자 2020.04.16은 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 순서입니다.
| 구분 | 명의자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계·보증 |
실제 임차인 0명. 한국토지주택공사 건은 보증기관 승계성 신고로 분류해 실제 임차인 수나 보증금 총액에 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 64,680,000원으로 감정가 132,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 다만 청광아트빌은 총 8세대 규모이며, 동일 건물의 최근 실거래 금액이나 최근 거래일은 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서 49%라는 할인율은 감정가와의 비교일 뿐입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없는 상태에서 최저가만 보고 ‘시세 대비 저렴하다’, ‘반값 매수다’라고 평가하는 것은 근거가 부족합니다. 특히 소규모 다세대는 개별 호수 상태와 매수층에 따라 환금성 차이가 커질 수 있어 실제 주변 거래가격 확인이 가격판단의 선행조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지더블유네트웍스 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 133,354,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분 56,884,240원이 발생하지만, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 등 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 오히려 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64,680,000원 | 49% | 56,884,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,276,000원 | 34% | 75,938,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,693,199원 | 24% | 89,277,279원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없습니다. 하지만 이번 사건은 말소동의 확약서를 반영하므로 그 미배당액을 매수인 실질취득비용에 더하지 않습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 64,680,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 주위환경. 부천시 오정구 도당동 도당동우체국 북측 인근으로 다세대주택·소규모아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 토지면적 179.3㎡, 지목 대, 공시지가 1,893,000원/㎡이며 인접지 대비 등고평탄한 세장형 공동주택 부지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 2002.10.23 준공, 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 확인되는 동일 건물 최근 실거래가 없어 매도가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 경제성을 바꾸는 핵심 문서입니다. 확약의 대상이 을구 10번 한국토지주택공사 임차권 전체인지와 실제 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 부족분은 56,884,240원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사를 통해 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·부천시·안산시·금천구 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시세 확보. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 건물이고 동일 건물 최근 낙찰·실거래 확인값이 없어 매도기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약과 시세다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 132,000,000원에서 64,680,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 그러나 원래의 권리 구조는 단순하지 않습니다. 한국토지주택공사 임차권의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 현재 회차 배당만으로는 56,884,240원이 남기 때문입니다. 그 금액을 그대로 인수한다면 실질취득은 121,564,240원이 돼 ‘49% 경매’라는 인상과 완전히 달라집니다.
이번 사건의 핵심은 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 64,680,000원입니다. 다만 동일 건물의 최근 실거래가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 검증 전까지 보류. 낮은 최저가보다 확약 원문과 실제 거래가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
