수원지방법원 2025타경2820. 성남시 수정구 창곡동 더퍼스트메디타워 1층 106호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자 정경만은 2023년 11월 거래가 845,974,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행 근저당 702,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 국세·지방세 압류와 현대캐피탈 가압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 가장 눈에 띄는 점은 임차인 인수 문제가 없다는 것입니다. 현황상 106호 안을 유리창으로 확인했을 때 집기 등이 보이지 않아 공실로 추정됐고, 별도로 신고된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 보증금이나 권리는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 있다면 배당에서 우선 차감되어 국민은행 등 후순위 배당액은 더 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2820 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 595 더퍼스트메디타워 1층 106호 · 도로명주소 경기도 성남시 수정구 헌릉로 993 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층 건물 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 정경만 (2023.11.27 소유권이전 · 거래가 845,974,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 897,000,000원 / 307,671,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 606,522,026원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.27 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 702,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 세금 배당은 확인해야 한다
조사상 임차인 없음. 현황은 공실로 추정됐고, 배당표에도 임차인 배당이나 매수인 승계액이 잡혀 있지 않습니다. 과거 농협은행·신한은행의 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2023.11.27 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%만으로 ‘저가’라 부를 수 없다
현재 최저매각가는 307,671,000원으로 감정가 897,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰 뒤 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 307,671,000원 | 34.3% | 428,181,477원 |
| 4회 유찰 시 | 215,369,700원 | 24% | 519,190,559원 |
| 5회 유찰 시 | 150,758,790원 | 17% | 582,896,916원 |
유찰이 반복될수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 730,745,083원 가운데 채권자 배당은 302,563,606원에 그쳐 428,181,477원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 3회 유찰에도 감정가 기준 채무가 충분히 회수되지 않는 구조라는 점은 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,107,394원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 702,000,000원 | 302,563,606원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 28,745,083원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,107,394원을 제외한 302,563,606원이 국민은행에 배당되고, 현대캐피탈과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 428,181,477원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철 8호선 남위례역 동측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 8호선 남위례역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 노폭 40미터, 북서측 및 북동측 노폭 약 20미터 포장도로와 삼면이 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(위례)이며 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,706.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방·광대소각이며 공시지가는 6,704,000원/㎡입니다.
- 현황. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있으며, 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 307,671,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 최신 거래 및 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구 금액을 배당요구·매각기일 직전 서류에서 확인하세요.
- 공실 확인. 현황은 유리창을 통한 외관 확인상 공실로 추정된 것이므로, 실제 점유·사용 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.11.27 국민은행 근저당이 말소기준이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 215,369,700원, 5회 유찰 시 150,758,790원으로 낮아지지만, 가격 하락 자체가 수익성을 보장하지 않으므로 상권과 임대 가능성을 함께 판단하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 상가의 실제 가치
이 물건은 조사상 임차인이 없고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액이 0원이라 임차인 보증금 승계형의 복잡한 경매는 아닙니다. 그러나 국세·지방세 압류가 6건이고, 현재 최저가에서도 총 채권 미배당이 428,181,477원 발생합니다. 무엇보다 이 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 최신 실거래 시세 비교자료가 없어 감정가 34.3%라는 할인율만으로 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 판단의 불확실성은 큽니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’가 아니라 307,671,000원에 살 만한 상가인지 실제 시장가치로 검증하는 것입니다.
