수원지방법원 2025타경2820. 성남시 수정구 창곡동 더퍼스트메디타워 1층 106호로, 공부상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 정경만 씨는 2023년 11월 거래가 845,974,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 명의 채권최고액 702,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 현재 선언된 말소기준권리이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 후순위 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 상가입니다. 최저가가 감정가보다 269,100,000원 낮아졌다는 사실은 확인되지만, 실제 가격 경쟁력은 현재 임대 가능성·예상 임대료·공실 기간과 주변 상가 거래를 함께 검토해야 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 595 더퍼스트메디타워 제1층 제106호 도로명주소: 경기도 성남시 수정구 헌릉로 993 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 정경만 (2023.11.27. 소유권이전, 거래가 845,974,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 897,000,000원 / 627,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 606,522,026원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 점유 현황 | 유리창을 통해 확인한 내부에 집기 등이 보이지 않아 공실로 추정 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 선순위 말소 내역 재확인
임차인 없음. 신고된 임차인이 없고 현황상 내부 집기 역시 보이지 않아 공실로 추정됩니다. 국민은행 근저당권 이후 설정된 국가·지방자치단체 압류, 현대캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 이에 따라 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 627,900,000원으로 감정가 897,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 전제로 한 권리상 실질취득액도 627,900,000원입니다. 그러나 이 수치만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
이 물건은 1층 일반음식점 용도의 근린시설이고 현황상 공실로 추정됩니다. 상가는 같은 건물 안에서도 전면 노출, 출입 동선, 전용면적, 임대료, 업종 제한 및 공실 기간에 따라 가치 편차가 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 현재 임대가치와 주변 상업용 부동산의 최신 거래를 우선해서 검증해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 627,900,000원 | 1,167,524,083원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 439,530,000원 | 1,354,010,383원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 307,671,000원 | 1,484,181,477원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 총 채권 미배당액은 1,167,524,083원에서 1,484,181,477원까지 확대됩니다. 이는 채권자의 회수 부족이 커진다는 의미이지, 매수자에게 자동으로 시세 차익이 생긴다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,679,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 528,000,000원 | 91,221,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 702,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 현대캐피탈 | 28,745,083원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,786,745,083원 중 619,221,000원이 배당되고, 1,167,524,083원이 미배당되는 산정입니다. 다만 농협은행·신한은행 근저당권에는 각각 말소등기가 기재돼 있으므로 실제 배당순위는 최신 원본 서류를 기준으로 재산정해야 합니다. 국세·지방세 당해세와 다른 우선채권에 따라 실제 배당액도 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 남위례역 동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 남위례역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점입니다. 유리창을 통해 확인한 내부에는 집기가 보이지 않아 공실로 추정됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 1층 점포이며, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 40미터 도로와 북서측·북동측 약 20미터 도로에 접하는 삼면 도로 조건입니다.
- 토지. 준주거지역·위례 지구단위계획구역의 상업용 건부지이며, 공시지가는 ㎡당 6,704,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·비행안전제6구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함된 것으로 표시돼 있으므로 실제 이용·영업 계획과의 충돌 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 농협은행·신한은행 근저당권의 말소등기가 현재도 유효하게 반영됐는지 확인하고, 국민은행 근저당이 실제 말소기준권리인지 원본으로 재확인하세요.
- 배당표 재산정. 예상배당표와 말소등기 내역 사이에 차이가 있으므로 배당요구종기, 채권계산서 및 매각물건명세서를 기준으로 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국가·지방자치단체 압류 7건의 체납액·세목·법정기일을 열람해 당해세 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 점유 재확인. 공실은 외부에서 추정한 결과입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자·임대차·유치권 주장 여부를 확인하세요.
- 상가 가격 검증. 주변 1층 일반음식점 점포의 최신 매매·임대 사례, 보증금, 월세, 공실 기간과 관리비를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 영업 가능성. 일반음식점 영업에 필요한 시설 상태, 배기·급배수, 업종 제한 및 관리규약을 확인하세요.
- 규제 검토. 지구단위계획구역·비행안전구역·토지거래계약 허가구역 표시가 취득과 향후 이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 체납 관리비를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 임차인 신고가 없고, 말소기준인 국민은행 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현황상 공실로 추정된다는 점도 주거용 대항력 임차인 보증금을 떠안는 사건보다는 단순한 요소입니다.
하지만 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 공부상 일반음식점인 1층 근린시설이고, 공실과 상가 환금성 위험이 남아 있습니다. 여기에 세금 압류 7건, 예상배당표와 말소등기 내역의 불일치까지 있어 서류 재검증이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 최신 상가 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 627,900,000원의 실질취득가가 실제 상권 가치보다 낮은지를 따져야 합니다.