인천지방법원 2025타경34828. 부천시 원미구 도당동 베스트빌 제1동 제5층 제501호에 대한 강제경매입니다. 현 소유자는 강연희이며, 2020년 4월 20일 소유권을 취득한 거래가액은 185,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 48,980,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌습니다.
그러나 등기상 가장 먼저 확인해야 할 권리는 가압류나 경매개시결정이 아니라 임차인 강민욱의 주택임차권입니다. 임차인의 전입일은 2022.02.14이고 말소기준권리인 한국캐피탈의 가압류는 2023.03.10에 접수되었습니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 말소 대상이 되더라도, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 67-9 베스트빌 1동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 삼작로256번길 53-18 |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택-단지형) · 철근콘크리트구조 · 5층 건물의 5층 |
| 소유자 | 강연희 · 2020.04.20 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 | 204,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,980,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 · 청구금액 203,010,112원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.10 한국캐피탈 주식회사 가압류 · 23,660,630원 |
| 임차권 | 강민욱 · 건물 전부 · 을구 3번 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 놓치면 안 된다
2013년 경서농업협동조합의 근저당권 144,000,000원은 2020년 4월 이미 말소되었습니다. 따라서 현 경매에서 핵심적인 말소기준권리는 2023.03.10 한국캐피탈 가압류입니다. 이후의 국민은행·케이비국민카드 가압류, 부천시 압류, 현 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 강민욱의 전입 및 점유개시일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일인 2024.03.05만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 대항력의 핵심은 실제 임대차의 전입·점유와 그 유지 여부이며, 이 사건에는 임차보증금 미변제액을 매수인이 인수한다는 명시적인 조건이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 위험
| 임차인 / 범위 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
강민욱 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.02.14 확정 2020.04.28 확정 2022.02.14 배당요구 2024.03.05 |
183,000,000원 185,500,000원 |
대항력 있음 우선변제 가능 승계신고 없음 |
임차권등기의 두 보증금은 서로 다른 계약일자 (2020.04.27 / 2022.02.12)에 대응하는 기재로, 별개의 임차인이나 독립된 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 미반환 잔액은 임대차계약서와 배당 관련 서류로 확정해야 합니다.
최저매각가 48,980,000원에 낙찰되고, 집행비용을 무시하여 이 금액 전부가 임차인에게 배당되는 가장 유리한 단순 계산에서도 미배당 보증금은 136,520,000원입니다.
따라서 이 가정에서 48,980,000원 + 136,520,000원 = 185,500,000원이며, 집행비용과 실제 배당 구조에 따라 부담이 더 커질 수 있습니다. 배당액·보증금 잔액이 확정되지 않은 현재, 실제 인수금액을 특정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 24% 낙찰가가 투자 수익을 보장하지 않는다
감정가 204,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 48,980,000원으로 하락했습니다. 수치상 감정가의 24.01%이지만, 이것은 시세 대비 할인율이 아닙니다.
이 물건에서 먼저 비교해야 할 금액은 낙찰가가 아니라 실질취득 부담입니다. 최신 기재 보증금 185,500,000원을 기준으로 전액 인수·변제 구조가 성립한다면 실질취득액은 감정가의 약 90.93% 수준입니다. 여기에 실제 배당 및 집행비용에 따른 차이가 발생할 수 있습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 48,980,000원 | 24.01% | 211,064,205원 |
| 5회 유찰 가정 | 34,286,000원 | 16.81% | 225,493,713원 |
| 6회 유찰 가정 | 24,000,200원 | 11.76% | 235,594,369원 |
위 채권 미배당액은 임차인에 대한 선순위 배당을 반영하지 않은 일반 채권 중심의 계산치입니다. 실제 법정배당액이나 매수인 인수금액과 동일하지 않습니다.
해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0%로 집계되어 있습니다. 현재 물건도 4회 유찰 상태입니다. 통계의 표본 규모가 확인되지 않으므로 단정적인 환금성 지표로 사용하기는 어렵지만, 이미 여러 차례 시장에서 응찰을 받지 못한 물건이라는 점은 신중하게 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,980,000원 가정 · 임차인 선순위 배당 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순계산 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,281,640원 |
| 1. 가압류 · 한국캐피탈 | 23,660,630원 | 23,660,630원 |
| 2. 가압류 · 국민은행 | 10,928,063원 | 10,928,063원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 21,163,760원 | 13,109,667원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 203,010,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
일반 채권 청구 합계 258,762,565원, 단순계산 배당 합계 47,698,360원, 미배당 합계 211,064,205원입니다. 임차인의 선순위 배당 및 당해세 등은 미반영되어 있으며 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 도당고등학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 외벽은 석재 및 미장스톤 마감, 내부는 벽지, 창호는 샷시 구조입니다. 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 세장형이며 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역 및 제한. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면, 교육환경 보호구역 관련 제한 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역의 기재 적용기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각 시점의 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 기준 2,172,000원/㎡이며 토지면적은 485.7㎡입니다. 이는 단위세대의 전용면적이나 실거래가격이 아닙니다.
- 환금성. 확인된 단지 규모는 16세대이고, 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 최근 실거래 비교가 확정되지 않아 회수 가능한 매각가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
- 제시외 부분. 베란다 다용도실 약 7㎡가 감정평가에 포함되어 있습니다. 실제 상태와 법적 적합성을 별도 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본. 2020.04.27 및 2022.02.12 계약 관계, 보증금 183,000,000원과 185,500,000원의 관계, 실제 미반환액을 확인해야 합니다.
- 대항력과 점유. 2022.02.14 전입·점유개시와 이후 대항력 유지, 임차권등기 전후의 점유·전출 상황을 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 채권액. 임차인의 배당요구 내역과 확정일자, 우선변제 가능 범위 및 예상 배당액을 확인해야 합니다.
- 인수액 산정. 낙찰가와 배당액을 구분하고, 실제 보증금 미배당액을 포함한 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 도당동 인근의 면적·층·준공연도가 유사한 다세대주택 실거래를 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 제시외 건물. 베란다 판넬조 다용도실 약 7㎡의 상태, 건축물대장과의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 체납금 확인. 공용부분 관리비 및 조세·기타 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 서류 및 법원의 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24%”보다 중요한 것은 보증금이다
이 물건의 가장 큰 특징은 4회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권과 미변제 보증금 인수 조건입니다. 감정가 204,000,000원에서 최저가가 48,980,000원으로 내려왔지만, 등기상 확인되는 최신 임차보증금은 185,500,000원입니다.
최신 계약상 보증금이 전액 유효하고 미반환 상태라면, 낙찰금액을 낮게 써도 매수인의 인수 잔액이 늘어 실질취득 부담이 약 185,500,000원 이상으로 형성될 수 있습니다. 여기에 집행비용, 취득 관련 부대비용 및 실제 배당 구조를 별도로 반영해야 합니다.
또한 최근 동일 조건 실거래가격을 확인할 수 없어, 이 실질취득액이 주변 시세보다 싼지도 입증되지 않았습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 조건과 반복 유찰 이력까지 함께 고려하면 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
