인천지방법원 2025타경34828. 부천시 원미구 도당동 베스트빌 1동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 204,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,972,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 약 3분의 1 가격이라 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건의 본질은 최저가가 아니라 임차권에 있습니다.
임차권자 강민욱은 2022.02.14 주민등록 및 점유를 시작했고, 등기에는 2020.04.27 계약의 보증금 183,000,000원과 2022.02.12 계약의 보증금 185,500,000원이 함께 기재돼 있습니다. 말소기준 가압류는 2023.03.10이므로 전입·점유가 그보다 빠릅니다. 자료상 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 구조이며, 매각물건명세서는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 67-9 베스트빌 1동 5층501호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 삼작로256번길 53-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형) · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 강연희 · 2020.04.20 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,010,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2013년 경서농업협동조합 근저당 144,000,000원은 2020.04.21 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.10 한국캐피탈 주식회사 가압류 23,660,630원입니다. 이후 국민은행 가압류, 케이비국민카드 가압류, 부천시 압류와 2025.10.30 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유·전입입니다. 강민욱은 2022.02.14 전입·점유했고, 임차권등기는 2024.03.05 이뤄졌습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 낙찰자가 단순히 “후순위 등기니까 소멸”이라고 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민욱 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.02.14 | 2020.04.28 / 2022.02.14 | (1) 183,000,000원 (2) 185,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,496원 |
| 1. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 23,660,630원 | 23,660,630원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,928,063원 | 10,928,063원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,163,760원 | 21,163,760원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 203,010,112원 | 12,560,051원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 258,762,565원, 채권자 배당액은 68,312,504원, 미배당은 190,450,061원입니다. 위 배당표는 제공된 채권 배당 시뮬레이션이며, 대항력 임차권의 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 인수형의 본질은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 69,972,000원 | 34.3% | 190,450,061원 |
| 4회 유찰 시 | 48,980,400원 | 24.01% | 211,063,812원 |
| 5회 유찰 시 | 34,286,280원 | 16.81% | 225,493,438원 |
일반적인 무인수 물건이라면 유찰될수록 매수자의 총취득 부담도 함께 내려갑니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 다릅니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수가 커져 총부담이 다시 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 4회·5회 유찰 가격만 보고 할인폭을 계산하는 것은 위험합니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 확인되는 가격 기준은 감정가 204,000,000원과 소유자 강연희의 2020년 거래가액 185,000,000원입니다. 후행 임대차 보증금 185,500,000원은 이 2020년 거래가액과도 비슷한 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 도당고등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 485.7㎡, 공시지가 2,172,000원/㎡입니다.
- 물건 특이사항. 베란다에 판넬조 판넬지붕 다용도실 약 7㎡가 있으며 본건 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 다세대 유형이며 확인된 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 임차권등기에 183,000,000원과 185,500,000원 두 계약이 기재돼 있으므로 현재 유효한 반환채권 잔액을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 계산. 낙찰가가 아니라 임차인이 실제로 배당받고 남는 금액이 매수인의 인수액이 될 수 있으므로 배당요구·배당순위를 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 69,972,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 경제적 부담은 대항력 임차보증금 잔액까지 포함해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 베란다 다용도실 약 7㎡가 평가에 포함돼 있으므로 현황과 건축물 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 현재도 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차계약 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “1.855억 인수형”으로 봐야 한다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 69,972,000원입니다. 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 떨어졌다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 강민욱의 대항력 있는 임차권과 후행 계약 보증금 185,500,000원이 존재하고, 매각물건명세서도 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반형이 아니라, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 실질취득은 약 185,500,000원 수준으로 보수적으로 잡아야 하며, 최근 실거래 자료도 없어 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 가격표는 6,997만원이지만, 판단의 기준은 1억8,550만원입니다.
