인천지방법원 2026타경500547. 경서동 골든아트빌 4층 401호, 전용 70.56㎡의 다세대주택(복층구조)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 말소된다”가 아닙니다. 김태호는 2021.07.19 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.09.10 신한카드 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 280,000,000원으로 감정가 226,000,000원보다 큽니다.

따라서 확약이 없다면 현 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 222,036,000원을 뺀 57,964,000원이 매수인 인수로 남고, 낙찰가와 합친 실질취득 부담은 사실상 임차보증금 280,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다

기존 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 2021.01.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.09.10 신한카드 가압류 13,131,285원입니다. 그 이후의 하나저축은행 가압류 23,798,481원, 삼성카드 가압류 7,906,992원, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일은 2021.06.26, 확정일자는 2021.06.29, 전입·점유개시는 2021.07.19이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 보증금 280,000,000원을 다른 채권과 중복해 별도의 두 번째 임차인으로 계산하지 않으며, 실제 임차인은 김태호 1명입니다.

* 일반적인 대항력 인수 계산에서는 현 회차 57,964,000원, 1회 유찰 시 102,531,200원, 2회 유찰 시 138,184,960원이 인수액으로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 김태호 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재를 반영한 것입니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정해 해석하며, 별도의 임차인이 확인되는 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가를 시세로 착각하면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 226,000,000원입니다. 다만 이 사건에서는 최근 거래가격으로 감정가를 교차검증할 만한 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 226,000,000원을 곧바로 현재 시장가격이나 할인된 가격으로 해석할 수 없습니다.

등기상 정상옥의 2021.01.05 매매 거래가액은 280,000,000원이지만, 이는 현재 매각기일과 시간 간격이 큰 과거 거래입니다. 따라서 이 과거 금액만을 근거로 최저가 226,000,000원이 “싸다”고 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 특히 골든아트빌은 총 3세대 규모의 다세대주택이므로 아파트 단지처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)

일반 배당계산상 김태호의 보증금 중 57,964,000원이 미배당으로 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 실제 배당은 집행비용 및 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담이 줄지 않는 구조

이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김태호에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어나 매수인 인수액도 커집니다. 즉 단순히 “유찰돼 최저가가 내려갔다”는 이유만으로 실제 부담이 그만큼 줄어드는 물건이 아닙니다. 반대로 이번 사건은 제출된 확약서를 그대로 반영하면 해당 임차권의 인수가 0원이 되어, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일해집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층401호이며, 다세대주택 복층구조로 이용 중입니다. 사용승인일은 2010.02.03입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 골든아트빌은 총 3세대 규모입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 한 가격판단은 곤란하므로 보수적인 시세 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 적용 대상이 김태호의 을구 3번 주택임차권과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 재확인. 전입 2021.07.19가 말소기준 2021.09.10보다 앞섭니다. 확약의 효력이 전제되지 않으면 현 회차 룰상 인수액은 57,964,000원입니다.
• 실제 점유 확인. 임차권등기와 현재의 실제 점유·인도 상태는 별개이므로 현장 및 집행기록을 대조하는 것이 필요합니다.
• 가격 검증. 감정가 226,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 같은 지역의 유사 면적·연식·다세대 거래와 별도로 비교해야 합니다.
• 복층 구조 확인. 감정평가상 복층구조로 이용 중이므로 실제 구조와 공부상 현황, 사용상태를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 규제 시점 확인. 감정요항표에 기재된 토지거래허가구역 기간 종료일은 2026.08.25로, 매각기일 2026.10.02보다 앞섭니다. 매각기일 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘임차인’보다 ‘확약서와 가격’

서류상 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 280,000,000원입니다. 김태호는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이어서, 확약이 없다면 현 최저가 226,000,000원에 낙찰받아도 미배당 57,964,000원을 인수하는 구조입니다. 최저가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이죠.

하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이를 반영하면 김태호 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현 회차의 실질취득액도 226,000,000원입니다. 다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최근 시세 근거가 충분하지 않고 총 3세대 다세대주택이라는 점을 감안하면, 이 물건은 확약서의 효력을 원본으로 확정하고, 그 다음 가격을 별도로 검증하는 순서가 핵심입니다.