⚠️ 108.0% 🧾 90,000,000원 🔒 신법규 실질 인수 0원 ❓ 신범규 보증금 미상
인천지방법원 2026타경500552. 남촌동 대길(B동) 2층 201호, 전용 35.57㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 한승우이고, 2024.01.04 매매를 원인으로 거래가액 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 등기상 말소기준은 2025.12.08 국의 압류이며, 이후 2026.01.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 을구 7번 신법규의 주택임차권은 전입 2022.05.12, 확정일자 2022.04.18, 보증금 90,000,000원으로 말소기준보다 앞서고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 매각가 81,000,000원 가정에서는 룰상 미배당액 10,858,000원이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 신법규 임차권에 한한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 351-5 2층 201호 · 남촌로124번길 62-24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.57㎡ · 2층 201호 |
| 소유자 | 한승우 (2024.01.04 매매 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
1990년과 1991년에 설정된 근저당권은 이미 말소됐고, 2005년 최선혜의 주택임차권도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 중심은 2024.06.18 등기된 신법규의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.12.08 압류보다 앞서며, 데이터상 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 신법규 임차권 자체는 실질 인수 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 이름이 다른 두 기록을 확인해야 한다
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신범규 | 2022.05.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 확인 필요 |
| 신법규 | 2022.05.12 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 말소동의 확약 |
신법규는 2층 201호 전부에 대한 임차권등기권자이고, 임대차계약일 2022.04.15, 확정일자 2022.04.18, 전입·점유개시 2022.05.12, 보증금 90,000,000원입니다. 배당요구도 2024.06.18에 한 것으로 정리돼 있습니다. 신범규는 현황조사상 전입일이 같지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
대길(B동)은 6세대 규모이고 사용승인은 1990.07.19입니다. 전용 35.57㎡의 확인된 실거래는 2024.01 75,000,000원, 2021.09 58,000,000원입니다. 전체 평균은 66,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 35.57㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 35.57㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.57㎡ | 2건 | 66,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.57㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
신건 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 108.0%입니다. 최신 거래가 역시 75,000,000원이라, 현재 가격은 최근 기준보다 6,000,000원 높습니다. 최근과 과거의 가격 차이 지표는 29.3%로 상승 방향이지만, 그렇더라도 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 높은 만큼 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 임차인 신법규 보증금 | 90,000,000원 | 79,142,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신법규 보증금의 부족분은 10,858,000원으로 산출됩니다. 다만 이 금액은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 신법규 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 신범규의 보증금은 미상이므로 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 리스크 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신법규 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 81,000,000원 | 10,858,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 64,800,000원 | 26,766,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 51,840,000원 | 39,493,120원 |
신법규 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 룰상 미배당·인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 신법규에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 중요한 것은 이 확약이 신범규의 별도 점유·보증금까지 해결해 주는 것은 아니라는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 남촌도림동 행정복지센터 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있으며 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측으로 공도와 접하고, 토지는 사다리형·평지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공시지가. 1,101,000원/㎡이며 토지면적은 158.4㎡입니다.
- 물건 특성. 6세대 규모의 다세대로, 실거래 확인 건수는 2건입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신범규·신법규 동일인 여부. 두 이름이 다른 이유를 현황조사서·매각물건명세서·임대차계약서 등 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 범위. 말소동의 확약서가 정확히 을구 7번 신법규 주택임차권의 말소·인수 해소를 담는지 원문을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금. 신범규가 별도 임차인이라면 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지 총 실질취득액을 확정하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 81,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 75,000,000원의 108.0%이므로 현재 회차는 시세상 저렴하지 않습니다.
- 유찰 후에도 권리 먼저. 1회 유찰 시 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원으로 내려가지만 미상 임차보증금이 존재하면 낮은 낙찰가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인 + 미상 임차 확인 + 가격 확인”이 모두 필요하다
이 물건은 표면적으로는 90,000,000원 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 다만 신법규 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다.
문제는 현황조사상 신범규라는 이름의 대항력 있는 점유자가 별도로 존재하고 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 신법규와 동일인이라는 확인이 없으면 확약 밖 위험을 남겨야 합니다. 여기에 신건 최저가 81,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래 75,000,000원의 108.0%라 가격 메리트가 없습니다. 따라서 이 사건은 확약으로 알려진 선순위 임차권 하나는 정리됐지만, 미상 임차관계와 시세 이상 가격을 동시에 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
