수원지방법원 2025타경2844. 분당구 이매동 ‘이매촌(청구)’ 605동 901호, 전용 133.15㎡ 아파트입니다. 지상 25층 중 9층이며 방 4개·주방·거실·욕실 2개·발코니 등으로 이용 중입니다. 710세대 단지이고 이매역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 입지와 환금성의 기본 조건은 양호합니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 19.9억에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 13.93억으로 내려왔고, 전용 133.15㎡ 중심 최근 12개월 평균 20.69억의 67.3%입니다. 최근 가격 추세도 이전 구간 대비 +7.2%이고 최신 거래는 2026년 4월 26억입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 임차보증금의 실체입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 이매동 123 이매촌아파트 제605동 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 133.15㎡ · 방4·주방·거실·욕실2·발코니 · 지상25층 중 9층 |
| 소유자 | 갈보리교회 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,990,000,000원 / 1,393,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성현토건 주식회사 / 441,266,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
등기상 과거 근저당권은 모두 말소된 이력이 있습니다. 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 360,000,000원 근저당은 2011.05.23 해지로 말소됐고, 신한은행의 채권최고액 360,000,000원·600,000,000원 근저당도 2023.07.26 해지로 함께 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.30 성현토건 주식회사의 가압류 847,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이필재 | 2016.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| LEE YOUNG SOOK | 2021.10.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인 신고자는 2명입니다. 두 사람 모두 2025.05.30 말소기준 가압류보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 여력은 크지만 ‘하한’일 뿐
이매촌(청구) 단지는 710세대, 1992.08.31 준공입니다. 전용 133.15㎡ 중심 최근 거래 12건이며, 일부 전용 122.27㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 133.15㎡ | 7 | 2,600,000,000원 |
| 2025.09 | 133.15㎡ | 2 | 2,270,000,000원 |
| 2025.08 | 133.15㎡ | 16 | 2,200,000,000원 |
| 2025.06 | 133.15㎡ | 5 | 2,180,000,000원 |
| 2025.06 | 122.27㎡ | 1 | 1,840,000,000원 |
| 2025.06 | 133.15㎡ | 5 | 1,600,000,000원 |
| 2025.05 | 133.15㎡ | 15 | 1,960,000,000원 |
| 2025.05 | 133.15㎡ | 3 | 2,000,000,000원 |
| 2025.05 | 133.15㎡ | 14 | 1,970,000,000원 |
| 2025.03 | 133.15㎡ | 6 | 1,930,000,000원 |
| 2025.02 | 133.15㎡ | 4 | 1,920,000,000원 |
| 2024.12 | 133.15㎡ | 9 | 1,940,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 2,068,888,888원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 2,034,166,666원 |
최근 12개월 평균은 2,068,888,888원, 최신 거래는 2026년 4월 2,600,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 구간보다 7.2% 상승했고, 현재 최저가 1,393,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.3%입니다. 인수금이 없다면 상당한 가격 간격이 있지만, 현재는 임차보증금이 미상이므로 이 간격 전체를 안전마진으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,393,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,330,000원 |
| 1. 수산업협동조합중앙회 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 성현토건 주식회사 가압류 | 847,000,000원 | 56,670,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 2,167,000,000원 중 1,376,670,000원이 배당되고, 790,330,000원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
또한 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있더라도, 이는 확인된 채권을 기준으로 한 계산입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 미배당 보증금 승계 가능성은 별도로 남아 있으므로 실질 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안말초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 인접 도로를 통한 차량 접근이 용이하고, 수인분당선·경강선 이매역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지상 25층 건물의 9층입니다. 위생·급배수·승강기와 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측·남측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·분당 지구단위계획구역·개발행위허가제한지역· 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 5,863,000원/㎡입니다.
- 환금성. 710세대 단지이고 최근 거래가 1,600,000,000원부터 2,600,000,000원까지 확인됩니다. 이매역 접근성과 거래 표본은 장점이지만 1992년 준공 단지의 개별 상태 차이는 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이필재·LEE YOUNG SOOK의 보증금, 임대차기간, 점유 부분, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해 낙찰자가 승계할 미배당 보증금을 임차인별로 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 입찰가에 예상 인수보증금·명도비용·체납 관리비를 더해 최근 12개월 평균 2,068,888,888원 및 최신 거래 2,600,000,000원과 비교해야 합니다.
- 말소 근저당 재확인. 2011년과 2023년 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구서로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 실제 거주자, 세대 분리 여부와 인도 가능성을 확인하고 점유자별 명도 시나리오를 준비해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 개발행위허가제한지역 등 적용 범위와 경매취득 시 관련 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 2026.07.13 기일의 매각·변경·유찰 여부와 이후 최저매각가격을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 실질취득가는 아직 모른다”
이 물건은 이매역 생활권의 710세대 아파트로, 현재 최저가 13.93억이 최근 12개월 평균 20.69억의 67.3%까지 내려왔습니다. 최근 가격 추세도 +7.2%여서 표면상 가격 여력은 분명합니다. 등기상 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 2016년과 2021년에 전입한 실제 임차인 2명의 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 실질취득가는 13.93억보다 높아지고, 보증금 규모에 따라 시세 할인폭이 대부분 사라질 수도 있습니다. 가격은 합격 후보, 권리확인은 보류. 임차보증금과 배당관계를 확정하기 전에는 최저가만 보고 응찰할 물건이 아닙니다.
