인천지방법원 2026타경500574. 인천 남동구 논현동 ‘별빛마을 웰카운티’ 1009동 4층 403호, 전용 128.33㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 은희천은 2021년 2월 17일 매매계약으로 540,000,000원에 취득했고, 같은 해 설정됐던 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 2022년 6월 20일 해지되어 2022년 6월 21일 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 그보다 뒤인 2025년 12월 17일 롯데카드 가압류 12,523,712원입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 황정원은 확정일자 2022년 5월 3일, 전입·점유개시 2022년 6월 20일, 보증금 600,000,000원이고 2024년 7월 29일 주택임차권 등기까지 마쳤습니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하고 우선변제권도 행사합니다. 일반적인 구조라면 매각가가 보증금보다 낮을수록 미배당액이 매수인에게 남습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 601-1 별빛마을 웰카운티 1009동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 128.33㎡ · 30층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 은희천 (2021.02.17. 매매 · 거래가액 540,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 525,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2025.12.17. 롯데카드 가압류입니다. 그 이전에 황정원이 2022.06.20. 전입·점유를 개시했고 2024.07.29. 임차권등기까지 마쳐 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 매각가 525,000,000원을 가정한 배당에서는 보증금 600,000,000원 중 517,350,000원이 배당되고, 82,650,000원이 남는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 이 황정원 임차권에 대한 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황정원 4층 403호 전부 · 주거(임차권등기) | 600,000,000원 | 2022.06.20 | 2022.05.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 확약상 실질 인수 0원 |
황정원은 보증기관의 중복·대위신고 임차인이 아니라 실제 임차인으로 집계됩니다. 확약은 이 임차인에게만 적용됩니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과는 비슷하지만 최신 거래보다 높다
별빛마을웰카운티(10단지)는 888세대, 2008년 7월 16일 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 128.33㎡ 동일 면적 거래입니다. 전체 12건 평균은 540,833,333원이지만 과거 높은 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 529,800,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 128.33㎡ | 23 | 519,000,000원 |
| 2026.07 | 128.33㎡ | 28 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 128.33㎡ | 27 | 530,000,000원 |
| 2025.12 | 128.33㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 128.33㎡ | 20 | 540,000,000원 |
| 2025.04 | 128.33㎡ | 14 | 540,000,000원 |
| 2024.12 | 128.33㎡ | 28 | 572,500,000원 |
| 2024.09 | 128.33㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2024.08 | 128.33㎡ | 26 | 550,000,000원 |
| 2024.07 | 128.33㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2024.07 | 128.33㎡ | 5 | 548,500,000원 |
| 2024.07 | 128.33㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 128.33㎡ | 5건 | 529,800,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 525,000,000원은 최근 12개월 평균 529,800,000원의 99.1%입니다. 평균보다 4,800,000원 낮지만, 최신 거래 519,000,000원보다는 6,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래군은 과거 거래군보다 -3.4% 낮아지는 추세입니다. 따라서 전체 평균 540,833,333원 대비 97.1%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 1. 임차인 황정원 보증금 | 600,000,000원 | 517,350,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,523,712원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 황정원 보증금 부족분은 82,650,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약을 배제한 룰상 금액은 82,650,000원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 525,000,000원 | 82,650,000원 | 525,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 420,000,000원 | 186,600,000원 | 420,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 336,000,000원 | 269,504,000원 | 336,000,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 총 부담이 보증금 600,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 반대로 이번 확약이 예정대로 효력을 발휘해 임차권등기가 말소된다면 해당 임차인의 인수는 실질 0원이므로, 유찰에 따른 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다. 따라서 확약서의 효력과 말소 이행 확인이 가격 분석의 전제조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 논현초등학교 북측 인근. 주위는 동유형 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주거지대이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 내 4층 403호. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·논현2 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 888세대이며 동일 128.33㎡ 거래가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 가격 흐름이 과거 거래군 대비 -3.4%로 내려와 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 황정원 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원의 전제. 본 리포트의 525,000,000원 실질취득 평가는 위 확약이 예정대로 이행된다는 전제입니다. 확약을 배제하면 현재 회차 룰상 미배당액은 82,650,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 540,833,333원보다 최근 12개월 평균 529,800,000원과 최신 거래 519,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -3.4% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균과 거의 같다는 점을 감안해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.07.09. 국 압류가 존재하지만 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 신건 가격은 싸지 않다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 600,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 미배당액도 82,650,000원 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 황정원 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 이 사건의 반전입니다.
그 다음 판단은 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득 525,000,000원은 최근 12개월 평균 529,800,000원의 99.1%로 거의 같은 수준이고, 최신 거래 519,000,000원보다 높습니다. 최근 시세 추세도 -3.4%입니다. 따라서 권리 리스크가 확약으로 상당 부분 해소됐다는 점과 가격 메리트는 별개입니다. 신건 현재가는 최근 시세 범위에 가깝고, 뚜렷한 할인 구간이라고 평가하기 어렵습니다.
