인천지방법원 2026타경500576. 인천 미추홀구 주안동 월드클래스 2층 206호, 감정평가 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 두 임차관계가 서로 다르게 처리된다는 점입니다. 김민지는 2023.02.24 전입·점유, 2023.02.07 확정일자, 보증금 174,400,000원의 임차권자로 2025.02.11 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 원칙적으로 2026.01.23 경매개시결정보다 앞선 권리지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
문제는 별도의 점유자인 이리빈입니다. 2025.08.18 전입해 말소기준인 2026.01.23보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 볼 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김민지에 대한 확약이 이리빈에게까지 적용되는 것은 아니므로, 이리빈의 보증금과 권리관계가 확인되기 전에는 매수인의 최종 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-29 월드클래스 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 2층 206호 · 59.52㎡ |
| 소유자 | 김관환 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 권리와 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2026.01.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2025.02.11 김민지의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김민지에 관한 실질 인수는 0원입니다. 반면 이리빈은 2025.08.18 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 김민지 확약을 근거로 전체 임차위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 2023.02.24 · 2층 206호 59.52㎡ 전부 | 174,400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2023.02.07 · 배당요구 2025.02.11 | 확약 적용 · 실질 0원 |
| 이리빈 | 2025.08.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수금액 미상 |
② 시세 비교 — 96.4%지만 최근 추세는 -8.4%
월드클래스의 확인 거래는 총 7건이고, 최근 12개월 평균은 193,000,000원, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 신건 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.4%로 평균보다 7,000,000원 낮습니다. 최신 거래는 2026.09의 208,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 54.59㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 58.67㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2024.06 | 58.67㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 54.59㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 54.59㎡ | 11 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 193,000,000원 |
전체 거래 평균은 205,714,285원이지만 2024년 235,000,000원, 2022년 230,000,000원, 2021년 237,000,000원처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 193,000,000원과 최신 거래 208,000,000원을 우선합니다. 특히 최근 거래 추세가 -8.4%이므로, 신건 가격이 최근 평균보다 3.6% 낮다는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 174,400,000원 | 174,400,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 174,400,000원 | 8,196,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 186,000,000원 가정 시 집행비용 3,404,000원, 김민지 보증금 174,400,000원이 배당되고 주택도시보증공사에는 8,196,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 166,204,000원입니다. 김민지 임차권은 말소동의 확약서로 실질 인수 0원으로 보지만, 이리빈의 보증금은 미상이라 별도 인수위험은 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며 철근콘크리트구조 13층 중 2층 206호입니다.
- 입지. 주안역 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 주안역이 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북측으로 약 25m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 월드클래스는 총 28세대이고 확인 거래는 7건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세는 -8.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이리빈 보증금 확인. 2025.08.18 전입자의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 이 금액이 확정돼야 최종 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 김민지 확약 원문 확인. 174,400,000원 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소에 필요한 조건을 충족하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 최근 가격 추세 반영. 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 193,000,000원의 96.4%이지만 최근 추세가 -8.4%입니다. 과거 전체 평균 205,714,285원만으로 가격 여유를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시에도 인수권리 우선. 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원으로 내려가더라도 이리빈 인수위험이 미상인 상태라면 낙찰가 하락만으로 총취득비용이 싸졌다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “확약이 있어도 전체 임차위험이 사라진 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 174,400,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보이지만, 김민지 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 별도 점유자 이리빈은 2025.08.18 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 확약 밖 임차위험이 해소되기 전에는 권리상 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
가격은 신건 186,000,000원으로 최근 12개월 평균 193,000,000원의 96.4%이고 최신 거래 208,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -8.4%이고 최근 12개월 거래도 2건뿐입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 이리빈의 실제 보증금과 인수 여부를 먼저 확정한 뒤 그 금액까지 포함한 실질취득비용을 최근 시세와 비교하는 것입니다.
