인천지방법원 2026타경500588. 경서동 에벤에셀 3층 303호, 전용 47.4㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김진혁으로 2022.08.17 매매를 원인으로 145,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 임차권입니다. 이현승은 2022.07.18 확정일자를 받고 2022.08.16 주민등록·점유를 개시했으며, 2024.06.13 보증금 142,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2026.01.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
등기 순서만 보면 이현승의 임차권은 경매개시결정보다 앞서므로 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가 128,000,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 2,592,000원을 제외한 125,408,000원이 이현승에게 배당되고, 보증금 부족분 16,592,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 이현승에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 752-3 에벤에셀 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.4㎡ · 4층 건물 내 3층 303호 |
| 현재 소유자 | 김진혁 · 2022.08.17 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 건축·이용상태 | 철근콘크리트구조 · 다세대주택 이용중 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 수산업협동조합중앙회·영랑새마을금고·수협은행 근저당과 압류, 2020년 강제경매개시결정은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 살아 있는 핵심 권리는 2024.06.13 등기된 이현승의 주택임차권과 2026.01.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 이현승 임차권은 원칙적으로 인수 구조입니다. 다만 이 사건에서는 말소동의 확약 때문에 이현승에 한해서 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상 1명, 미상 위험 2명
| 임차인·점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 우선변제 | 대항력 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현승 | 2022.08.16 | 2022.07.18 | 142,000,000원 | 우선변제 | 대항력 있음 실질 인수 0원* |
| MANDALA WARIGE LAKMAL DAMINDA | 2024.12.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| WIJERATHNA WEWALA ATTALE GEDARA | 2025.01.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
* 이현승의 룰상 미배당·인수액은 현재 회차 기준 16,592,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 이현승에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 나머지 2명에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.28억은 ‘싸다’고 보기 어렵다
에벤에셀(752-3)은 12세대, 2011.05.30 준공이며 이 물건의 전용면적은 47.4㎡입니다. 확인된 실거래는 3건이고 평균 거래금액은 125,000,000원입니다. 현재 최저매각가 128,000,000원은 이 평균의 102.4%로, 평균 시세보다 낮지 않습니다. 이현승 확약을 반영한 최소 실질취득액 역시 128,000,000원이므로 확약이 있어도 가격 메리트가 새로 생기는 구조는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 44.58㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 51.26㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 47.4㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 평균 | 47.4㎡ | 3건 | 125,000,000원 |
최신 확인 거래는 2022.10의 100,000,000원이고, 확인 거래 최고가는 145,000,000원입니다. 거래 표본 자체가 3건이고 확인 거래 시점도 2022년이므로 개별 호수의 상태를 반영한 현재 환금가를 단정하기 어렵습니다. 그럼에도 현재 최저가가 비교 평균보다 높은 102.4%라는 점은 분명하므로, 신건 가격만 보고 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 이현승 보증금 | 142,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 이현승 보증금의 미배당분은 16,592,000원입니다. 다만 말소동의 확약서가 있어 이현승에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 미상 점유자 2명의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에는 포함되지 않습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 이현승 룰상 미배당은 늘지만 확약 적용
| 회차 | 매각가 | 이현승 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,000,000원 | 16,592,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,400,000원 | 41,833,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,920,000원 | 61,954,560원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당분이 늘어 실질취득비용이 보증금에 수렴하는 구조입니다. 이 사건의 이현승 임차권도 형식상 같은 패턴이지만, 말소동의 확약이 있으므로 이현승에 관한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 처리합니다. 다만 이 계산은 어디까지나 이현승에게만 적용되고 미상 점유자 2명의 위험은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근이며 주위에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능합니다.
- 도로. 남서측 폭 약 12미터, 북서측 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 드라이비트 외벽과 벽지·타일 내벽, 새시 창호이며 상·하수도·난방·위생설비가 되어 있습니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이가 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 다세대주택이고 확인 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도 시 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이현승 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 이현승 임차권 말소에 적용되는지 원문과 조건을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. MANDALA WARIGE LAKMAL DAMINDA와 WIJERATHNA WEWALA ATTALE GEDARA의 임대차계약, 보증금, 점유 범위, 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 128,000,000원은 비교 평균 125,000,000원의 102.4%입니다. 신건 가격만으로는 저가 매수 근거가 없습니다.
- 명도 구조 확인. 등기 임차인 외 별도 점유자가 조사돼 있어 실제 인도 대상과 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약은 호재지만, ‘깨끗한 저가 물건’은 아니다
이 사건에서 가장 큰 숫자는 이현승의 보증금 142,000,000원입니다. 현재 최저가 128,000,000원보다 보증금이 크고 배당 계산상 16,592,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 덕분에 이현승에 관한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 여기까지만 보면 부담이 크게 줄어든 사건입니다.
그러나 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 별도 전입자 2명의 보증금과 확정일자가 미상이라 확약 밖 인수 위험이 남아 있고, 현재 최저가 128,000,000원 역시 비교 실거래 평균 125,000,000원의 102.4%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘이현승 임차권이 해결됐느냐’ 하나가 아니라, 나머지 점유자 2명의 권리 확인과 시세 이상인 신건 가격을 동시에 검증하는 것입니다.
