인천지방법원 2026타경500706. 부평동 인스테이션 10층 1007호, 전유면적 21.94㎡ 전부를 사용하는 원룸형 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김윤상이고, 2022년12월2일 매매를 원인으로 2023년2월2일 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 120,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 120,000,000원입니다.
권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2024.11.26.입니다. 남동세무서장 처분의 국 압류가 이 사건의 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 그런데 임차인 도건우는 그보다 앞선 2023.01.05.에 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.12.13.입니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 415-8 인스테이션 10층 1007호 |
| 물건종류 / 이용 | 원룸형 도시형생활주택 · 제10층 제1007호 21.94㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 · 10층 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.02.02. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승계 위험을 끊는다
과거 국민은행 근저당권 55,200,000원은 2022년12월19일 해지를 원인으로 2022년12월20일 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2024년11월26일 국 압류입니다. 임차인 도건우의 전입·점유일 2023년1월5일은 이보다 앞서므로 자료상 대항력 有, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도건우 주거 · 임차권등기 | 120,000,000원 | 2023.01.05 | 2022.12.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 최저가 110,000,000원 기준 일반 배당계산에서는 임차보증금 미배당 12,340,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 거래 표본이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 110,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 110,000,000원입니다. 반대로 확약을 배제한 일반 배당 룰에서는 임차보증금 미배당분 12,340,000원이 남습니다. 즉 이 사건의 가격 판단에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아니라 말소동의 확약서의 실제 내용과 적용 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 도건우 보증금 | 120,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 12,340,000원입니다. 다만 이 금액은 말소동의 확약 반영 전의 룰상 계산치이며, 본 사건의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 절차에서 변동 가능한 요소가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전유부분은 제10층 제1007호 21.94㎡ 전부입니다.
- 입지. 부평동초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·업무시설·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평시장역(인천지하철1호선)이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·기계식주차·소방·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접하며 실제 차량 출입과 도보 통행은 서측 도로를 이용합니다.
- 용도지역·제한. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역의 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 도건우 임차권등기와 보증금 승계가 어떤 조건으로 정리되는지 원문을 직접 대조하세요.
- 대항력 날짜 재확인. 임차계약일 2022.12.08, 확정일 2022.12.13, 전입·점유 2023.01.05, 말소기준 압류 2024.11.26의 선후관계를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 순위 3번 주택임차권등기가 실제 매각 후 확약 내용대로 정리되는지 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없으므로 110,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당 변동요소. 배당표는 집행비용 2,340,000원과 임차인 우선변제를 기준으로 한 계산이며 실제 배당 과정의 세금·최우선변제 등은 재확인하세요.
- 점유·인도. 임차권등기 존재와 실제 점유상태가 반드시 같다고 볼 수 없으므로 현황조사와 현장 점유를 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 표면만 보면 주의가 필요한 사건입니다. 임차보증금 120,000,000원이 최저가 110,000,000원보다 크고, 임차인 도건우는 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있기 때문입니다. 일반 배당계산만 따르면 현재 회차에서도 12,340,000원의 미배당 보증금이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 반영하면 도건우에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 110,000,000원으로 정리됩니다. 다만 이 결론의 전제는 확약서의 적용범위와 조건이 실제 절차에서도 그대로 충족되는 것입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있느냐’ 자체가 아니라 확약서가 정확히 무엇을 말소하고 어떤 조건으로 승계를 차단하는지입니다. 그리고 비교 실거래 근거가 없으므로 가격 면에서는 신건 110,000,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 확약 원문 확인이 핵심이고, 가격은 별도 시세검증이 필요한 물건입니다.
