인천지방법원 2026타경500726. 인천 남동구 구월동 리치캐슬 2층 202호, 전용 24.7㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 신재욱이며 2021.07.16 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 구자홍의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.06.24, 확정일자는 2022.06.27, 주민등록과 점유개시는 2022.07.08이고 보증금은 120,000,000원입니다. 이후 2023.04.25 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리가 됐으므로 임차인은 그보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
최저매각가 85,000,000원을 그대로 배당하면 집행비용 1,930,000원을 제외한 83,070,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 36,930,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 일반 원칙만 적용하면 이 부족분은 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 룰상 계산되는 36,930,000원과 달리 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약 적용 대상은 이 을구 5번 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로174번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 24.7㎡ · 지하3층 지상10층 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 신재욱 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.04.25 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 구자홍은 2022.07.08 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.27이어서 말소기준보다 앞섭니다. 을구 5번 주택임차권등기도 존재하며 배당요구도 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구자홍 | 2층 202호 24.7㎡ | 120,000,000원 | 대항력 있음 주민등록·점유 2022.07.08 | 우선변제 가능 확정일자 2022.06.27 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 최근 거래가 급격히 낮아졌다
리치캐슬의 확인된 실거래는 10건입니다. 전체 평균은 99,600,000원이지만 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 60,000,000원 한 건이며, 최신 거래 역시 60,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 거래보다 42.3% 낮은 흐름으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 25.1㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2024.01 | 25.1㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 24.67㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2022.08 | 27.09㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 24.07㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 22.48㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 25.1㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2021.11 | 27.09㎡ | 7 | 106,000,000원 |
| 2021.09 | 25.1㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2021.07 | 24.7㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 60,000,000원 |
최저가이자 실질취득가인 85,000,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 141.7%입니다. 전체 10건 평균 99,600,000원만 보면 감정가가 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래와 추세를 우선하면 반대입니다. 최신 거래보다 최저가가 높고 최근 추세가 -42.3%이므로, 신건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 구자홍 보증금 | 120,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 120,000,000원 중 83,070,000원이 배당되고 36,930,000원이 부족합니다. 다만 이 부족분은 말소동의 확약서 반영 전의 룰상 계산액이며, 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 북서측 인근이며, 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·상업용 빌딩·대형마트·극장이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 예술회관역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층 지상10층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2012.09.24입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 2,502,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 823.3㎡이며 평지의 정방형 토지입니다.
- 거래. 리치캐슬은 94세대이며 확인된 실거래 10건의 전체 평균은 99,600,000원입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건, 60,000,000원으로 최근 가격 수준이 과거보다 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 여부를 바꾸는 핵심 자료입니다. 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의 범위와 실제 매각 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당계산상 미배당 보증금은 36,930,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원의 141.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -42.3%입니다. 과거 140,000,000원 거래나 전체 평균만으로 응찰가를 판단하지 않는 편이 데이터와 맞습니다.
- 유찰 이력 참고. 리치캐슬 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰된 신건입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건은 겉으로 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담이 큰 인수형 경매입니다. 실제 배당계산에서도 36,930,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 85,000,000원입니다.
문제는 이 85,000,000원 자체가 최근 시세보다 높다는 점입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고 현재 최저가는 그 141.7%입니다. 최근 거래 추세도 -42.3%입니다. 확약으로 권리 부담이 해소됐다는 사실과 신건 가격이 매력적인지는 완전히 별개의 문제입니다. 이 사건은 확약 확인이 권리의 핵심이고, 최근 60,000,000원 거래와 하락 추세가 가격 판단의 핵심입니다.
