인천지방법원 2026타경500766. 미추홀구 주안동 씨엠하우스 2층 203호, 35.74㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 말소기준일보다 먼저 전입한 신호용 임차인입니다. 신호용은 2021.08.20 확정일자를 받고, 2021.09.14 점유를 개시했으며 2021.09.15 전입했습니다. 반면 말소기준권리인 주식회사페이게이트 근저당은 2022.02.15 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
보증금은 180,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 134,000,000원으로 계산하면 집행비용 2,676,000원을 제외한 131,324,000원이 임차인에게 배당되고, 계산상 부족분은 48,676,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어, 신호용 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 854-20 씨엠하우스 2층 203호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 신기길16번길 29 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 35.74㎡ · 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 이영도 · 2021.10.03 매매 · 2021.10.05 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 을구 5번 근저당권 · 주식회사페이게이트 · 채권최고액 5,000,000,000원 · 공동담보목록 제2022-471호 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약으로 실질 인수 0
과거 한국양봉농업협동조합 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.02.15 주식회사페이게이트 근저당입니다. 그보다 앞서 신호용이 점유·전입을 마쳐 대항력 있는 임차인에 해당하며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 이후의 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신호용 2층 203호 35.74㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.15 확정일자 2021.08.20 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 김동훈 | 2024.07.22 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 신호용과 김동훈 모두 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 신호용의 경우 등기부상 주택임차권등기가 존재하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 기록 실거래의 72.4%
씨엠하우스는 14세대, 2017.11.21 사용승인 건물이며 대상 면적은 35.74㎡입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 모두 2021.10부터 2022.08 사이 거래이므로, 현재 매각기일인 2026.10.02와는 상당한 시차가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 35.74㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 35.26㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 35.74㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 185,000,000원 |
실거래 평균은 185,000,000원, 최신 거래도 2022.08의 185,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 134,000,000원은 이 기준의 72.4% 수준입니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 가장 최근 거래도 2022.08이므로, 이를 그대로 2026년 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 신호용 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신호용의 미배당액은 48,676,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 리포트에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약은 신호용에게만 적용되며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 인수 구조 — 확약 유무가 전부를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 134,000,000원 | 48,676,000원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 | 107,200,000원 | 75,100,800원 | 확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 | 85,760,000원 | 96,183,680원 | 확약이 없다면 보증금 수준의 총부담 구조 지속 |
이 표가 이 사건의 핵심을 보여줍니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다. 계산상 미배당 인수액이 함께 커지기 때문입니다. 다만 이 사건은 신호용 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출로 그 구조가 해소되어, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 주안7동행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택·연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 토지 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 씨엠하우스는 14세대이며 확인된 실거래는 3건, 최신 거래는 2022.08입니다. 가격 자료의 시차가 크므로 현재 매수층과 거래가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 신호용 임차인의 실질 인수 0원 판단은 이 확약에 달려 있으므로 문언·조건·적용범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 적용 대상 구분. 확약은 신호용 임차인에만 적용됩니다. 다른 점유자에게 자동 적용되는 것으로 보면 안 됩니다.
- 김동훈 점유 확인. 2024.07.22 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현 점유와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 시세 시차 확인. 기록 실거래는 2021.10~2022.08 3건뿐입니다. 134,000,000원이 기록 가격의 72.4%라고 해서 현재 시세 대비 할인율까지 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 공동담보 근저당 확인. 주식회사페이게이트 근저당은 채권최고액 5,000,000,000원이고 공동담보목록 제2022-471호가 붙어 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리지만 원본 등기사항과 매각물건명세서를 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 최종 배당요구 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 확약의 효력이 먼저다
표면 숫자만 보면 최저가 134,000,000원은 기록된 실거래 평균 185,000,000원의 72.4%입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 저가 매물과 구조가 다릅니다. 신호용의 보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차 구조라서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담이 크게 줄지 않습니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 핵심 인수 위험이 실질 0원으로 해소됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 134,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 가격 비교 자료의 최신 거래가 2022.08이고 표본도 3건뿐이라는 점, 그리고 확약은 신호용에게만 적용된다는 점은 끝까지 확인해야 합니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 확약서의 효력과 최신 시세 확인이 우선되는 사건입니다.
