인천지방법원 2026타경500772. 인천 미추홀구 주안동 삼성캐슬 2층 208호, 전용 74.41㎡ 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 이영도이고 2021.12.31. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.02.15. 설정된 주식회사페이게이트 근저당권으로, 채권최고액은 5,000,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권은 단순히 “후순위니까 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 채진선의 전입일은 2021.12.10.으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 180,000,000원, 확정일자는 2021.10.27.입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500772 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 220-13 삼성캐슬 2층 208호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 74.41㎡ · 지하1층 / 지상13층 중 2층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이영도 (2021.12.31. 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채진선 | 제2층 제208호 74.41㎡ 전부 | 180,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.12.10. | 우선변제 확정 2021.10.27. · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 |
현재 신건 매각가 201,000,000원을 가정하면 배당표상 집행비용 3,614,000원과 채진선 보증금 180,000,000원이 먼저 배당되고, 주식회사페이게이트 근저당권에 17,386,000원이 배당됩니다. 이 회차에서도 데이터상 매수인 인수액은 이미 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 1.70억, 신건은 2.01억
삼성캐슬은 63세대, 사용승인일은 2016.12.15.입니다. 제공된 실거래 11건의 전체 평균은 197,909,090원이지만, 과거 2022년 236,000,000원·241,000,000원·246,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.28㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.04 | 73.28㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.08 | 74.41㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2022.07 | 70.38㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 73.28㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 74.41㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2022.03 | 74.41㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.01 | 74.41㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 2021.12 | 74.41㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 74.41㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 70.23㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
최신 거래는 2026.01. 170,000,000원이고 최근 12개월 평균도 170,000,000원입니다. 신건 최저가 201,000,000원은 이 최근 시세의 118.2%로 31,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -15.3%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 197,909,090원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 채진선 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 | 17,386,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채진선 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사페이게이트 근저당권에는 17,386,000원이 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 6,099,614,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실질 판단
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 22,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 53,960,960원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금은 낙찰가가 내려가면 미배당분이 늘어나는 구조이지만, 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 룰상 미배당분을 매수인의 실질 인수로 반영하지 않습니다. 따라서 가격 비교의 기준도 현재 회차에서는 실제 낙찰가 201,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역(지하철 1호선 및 인천2호선) 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 주안역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물의 2층 208호이며 사용승인일은 2016.12.15.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 전체 11건 평균은 197,909,090원이지만 최근 12개월 거래는 170,000,000원 1건이고, 최근 추세는 -15.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건 권리 판단의 핵심은 주택임차권등기 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 적용 대상과 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 197,909,090원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 170,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -15.3%이므로 신건 201,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시 배당 구조 구분. 1·2회 유찰 시 배당표상 임차보증금 미배당분이 커지지만, 확약 반영 후 실질 인수액은 0원으로 구분해 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
본건은 전입이 말소기준권리보다 앞선 채진선 임차인 때문에 처음 보면 인수형으로 보일 수 있습니다. 그러나 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 회차에서도 보증금 180,000,000원은 전액 배당됩니다.
반면 가격은 분명한 부담입니다. 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 170,000,000원의 118.2%이고 최근 추세도 -15.3%입니다. 전체 평균 197,909,090원보다도 높습니다. 삼성캐슬 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.8회라는 점까지 함께 보면, 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 최근 시세보다 높은 신건 가격에 있습니다.
