인천지방법원 2026타경500833. 부평동 하임힐 4층 404호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 출발점은 2023.07.19 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정, 2024.09.05 등기된 전민재의 주택임차권은 매각으로 소멸 대상입니다.
다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 끝나지는 않습니다. 전민재는 2022.11.11 전입·점유를 시작했고 2022.10.18 확정일자를 받아 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 배당 계산상 197,000,000원에 매각되면 집행비용 3,558,000원을 먼저 빼고 임차보증금 중 193,442,000원이 배당돼 2,558,000원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 449-4 하임힐 4층 404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로84번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 4층 404호 · 65.930㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김태완 · 2020.11.30 매매 · 거래가액 187,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 대항력 임차권은 확약 확인
2016.07.29 설정된 농협은행 근저당권 176,400,000원은 2020.11.20 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.19 주택도시보증공사 가압류 255,916,711원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 2026.01.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
전민재의 주택임차권등기는 2024.09.05에 이루어졌지만, 임대차계약은 2022.10.17, 확정일자는 2022.10.18, 주민등록과 점유개시는 2022.11.11입니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 되고, 실제 대항력은 말소기준권리보다 먼저 발생했습니다.
② 임차관계 — 실제 점유자별로 따로 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전민재 | 2022.11.11 | 2022.10.18 | 196,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 말소동의 확약 반영 시 실질 0원 |
| 김세울 | 2025.07.10 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
실제 임차관계에서 핵심은 전민재 1명입니다. 전민재는 임차권등기와 배당요구가 확인되고 보증금도 196,000,000원으로 특정됩니다. 김세울은 2025.07.10 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 이 전입시점만으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 전민재 보증금 | 196,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 255,916,711원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 전민재 보증금 중 2,558,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서상 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 197,000,000원 | 2,558,000원 | 확약 반영 시 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 157,600,000원 | 41,406,400원 | 확약 반영 시 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 126,080,000원 | 72,485,120원 | 확약 반영 시 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 전민재의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담으로 넘어갑니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 그 원칙상 인수액을 그대로 실질취득비용에 더해 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 1호선과 인천1호선 환승역인 부평역 북동측 인근에 위치하며 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부평역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 404호이며 사용승인일은 2016.07.14입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 대상이 을구 순위 3번 전민재 주택임차권등기와 보증금 미배당분까지 실질적으로 해소하는 내용인지 원문을 대조해야 합니다.
- 전민재 배당관계 확인. 보증금 196,000,000원, 전입 2022.11.11, 확정일자 2022.10.18, 배당요구 2024.09.05를 기준으로 배당표를 다시 확인하세요.
- 김세울 점유관계 확인. 2025.07.10 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 197,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 주변 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 대항력 임차인보다 ‘확약의 효력 확인’이 승부처
표면만 보면 보증금 196,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건에서도 2,558,000원이 남고, 유찰될수록 인수액이 커지는 사건입니다. 그러나 이번 물건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 전민재 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아니라, 확약서가 실제 매각·말소 과정에서 그대로 이행되는지를 원문으로 확인하는 데 있습니다. 별도 점유자 김세울은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 가격은 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 자료만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
