인천지방법원 2026타경501270. 간석동 리더스타워 비동 13층1320호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정일록이며 2022.05.13. 매매 후 2022.05.16. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 59,000,000원입니다. 이후 김형진이 이 호실 전부 24.74㎡에 대해 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건에서 가장 중요한 순서는 명확합니다. 임대차계약일은 2022.05.17., 확정일자는 2022.05.18., 점유개시는 2022.06.16., 주민등록일자는 2022.06.17.입니다. 주택임차권등기는 2024.07.23. 이루어졌고, 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2026.02.12.입니다. 따라서 확인된 임차인 김형진은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-1 리더스타워 비동 13층1320호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 13층1320호 24.74㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 정일록 · 2022.05.13. 매매 · 거래가액 59,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다
기존 신한은행 근저당권은 채권최고액 39,600,000원으로 2009.10.09. 설정됐지만 2022.05.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 근저당이 아니라 김형진의 주택임차권입니다. 이 임차권은 강제경매개시결정 2026.02.12.보다 앞서 형성된 대항력 있는 임차권으로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형진 | 13층 1320호 24.74㎡전부 | 100,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.06.17 | 우선변제 확정일자 2022.05.18 · 배당요구 | 확약 말소동의 확약서 제출 |
② 가격 판단 — 현재 시세와 직접 비교할 자료는 없다
현재 자료에는 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격추세가 없습니다. 따라서 감정가 63,000,000원 또는 소유자의 2022년 거래가액 59,000,000원만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 2022년 거래가액은 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 김형진 보증금 | 100,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 38,534,000원입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 배당표의 룰상 부족분과 실제 인수 판단을 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 룰상 인수액을 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 63,000,000원 | 38,534,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 50,400,000원 | 50,907,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 40,320,000원 | 60,805,760원 | 실질 0원 |
확약을 제외한 일반적인 대항력 인수형만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 즉 최저가만 떨어진 것을 보고 싸졌다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서 때문에 그 룰상 인수위험이 실질적으로 제거되는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역(인천1호선) 남서측 인근이며, 주변은 대로변 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 16층 건물 내 13층1320호이며 사용승인일은 2007.05.17.입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 경인로와 동측 남동대로921번길에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 순위 3번 임차권을 소멸시키는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 여부. 김형진의 임차보증금 100,000,000원, 주민등록일 2022.06.17., 확정일자 2022.05.18., 주택임차권등기 2024.07.23.을 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 63,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적 거래를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 보증금 38,534,000원과 확약 적용 후 실질 인수 0원은 서로 다른 개념입니다.
- 소유·점유관계 확인. 감정평가에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있으므로 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 확약서가 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 63,000,000원인 신건이지만, 권리구조만 놓고 보면 단순한 저가 오피스텔이 아닙니다. 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 먼저 존재해 일반적인 계산에서는 현재 회차에 38,534,000원의 매수인 인수가 발생합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “63,000,000원이 싸냐”가 아니라 확약이 실제 매각·말소 과정에서 그대로 작동하는지를 확인하는 것입니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 시세 대비 가격 우위도 판단할 수 없습니다. 권리상 핵심 조건을 원본으로 확인한 뒤 가격을 별도로 검증하는 순서가 맞습니다.
