* 배당모형상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 29,454,000원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
인천지방법원 2026타경501318. 연수구 청학동 연수푸르지오4단지 4층 401동-401호 오피스텔입니다. 권리분석의 출발점은 소유자의 근저당이 아니라 2025.01.31 연수구 압류입니다. 이 압류가 현재 경매에서의 말소기준권리로 계산되어 있고, 배나리의 전입신고 2022.08.09와 확정일자 2022.08.03, 임차권등기 2024.09.12는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외하면 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 5번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 배나리 임차권에 대해서는 통상적인 선순위 임차권 계산으로 나온 미배당액을 그대로 인수액으로 보지 않고, 확약 반영 후 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되며, 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청학동 499 연수푸르지오4단지 4층 401동-401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 93.38㎡ · 27층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔(4층 401호)로 이용 중 |
| 소유자 | 최선준 (2024.02.28 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
배나리는 임대차계약일 2022.07.22, 확정일자 2022.08.03, 주민등록일 2022.08.09, 점유개시일 2022.08.18로 확인됩니다. 이후 2024.09.12 보증금 286,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준인 2025.01.31 연수구 압류보다 모두 빠르므로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배나리 제4층 제401동 401호 93.38㎡ 전체 | 286,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.08.09 | 우선변제 有 확정 2022.08.03 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 261,000,000원입니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액 역시 261,000,000원으로 봅니다. 반대로 확약을 배제한 단순 배당모형에서는 최저가 261,000,000원에 미배당 보증금 29,454,000원이 더해지는 구조가 됩니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래 수치가 없습니다. 따라서 감정가 261,000,000원 또는 실질취득액 261,000,000원이 현 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없으며, 신건 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 배나리 보증금 | 286,000,000원 | 256,546,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 보증금 부족분은 현재 회차 29,454,000원입니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 4층 401호를 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 청학동 소재 연수역 남서측 인근이며, 주변은 유사형 오피스텔·아파트·업무시설·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 연수역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 27층 건물의 4층이며 사용승인일은 2011.06.02입니다. 승강기·난방·화재탐지·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 15m, 동측으로 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장조사 한계. 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으며 내부현황은 탐문조사·건축물현황도·통상적 이용상태 등을 참고해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 배나리 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 선순위 여부 재확인. 전입 2022.08.09·확정 2022.08.03·임차권등기 2024.09.12가 말소기준 2025.01.31보다 빠른 구조임을 등기부와 명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 임대관계가 미상입니다. 확약 밖의 실제 점유관계가 존재하는지 현장조사와 전입세대 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 261,000,000원을 최근 실거래와 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 신건 최저가 자체를 할인 근거로 삼지 마세요.
- 회차별 구조 이해. 확약을 제외한 룰상 임차보증금 미배당액은 현재 29,454,000원, 1회 유찰 시 80,923,200원, 2회 유찰 시 122,098,560원으로 커집니다. 확약 효력 확인이 더 중요해지는 이유입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 추가 부담 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘싼 가격’이 아니라 ‘확약의 확실성’
이 사건을 단순히 “최저가 2.61억, 보증금 2.86억”으로 보면 위험합니다. 배나리는 말소기준보다 빠른 전입·확정일자를 가진 대항력 임차인이고, 배당모형만 적용하면 현재 회차에서도 29,454,000원의 미배당액이 생깁니다. 하지만 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 261,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없고, 현장 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 말소동의 확약의 적용 범위와 실제 점유관계를 원문으로 확정하는 것입니다.
