수원지방법원 2025타경2875. 광주시 신현동 ‘e편한세상테라스오포2단지’ 203동 13층 1301호, 전용 84.836㎡ 아파트입니다. 감정평가상 거실·식당·침실 3개·욕실 2개 구조로 이용 중이며, 지하 4층·지상 18층 건물의 13층에 자리합니다. 2018년 준공된 189세대 단지로, 감정가는 530,000,000원이고 1회 유찰된 최저매각가는 371,000,000원입니다.
권리의 출발점은 2018.11.16. 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 354,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·전세권 중 상당수는 이미 개별적으로 말소됐고, 현재 남은 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에서 확인된 점유자 LIN YEN HAN의 전입일은 2024.02.23.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 액수가 확인되지 않더라도 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 1241 이편한세상테라스오포2단지 203동 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 문형산길 131 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.836㎡ · 거실·식당·침실 3·욕실 2 · 지상 18층 중 13층 |
| 소유자 | 이정섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 371,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 275,658,885원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 성남지원 광주등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2018.11.16. 농협은행주식회사 근저당권 354,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.15. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일은 최초 설정일인 2018.11.16.로 유지됩니다. 2022.04.11. 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 282,000,000원, 경매개시결정, 광주시 압류 등은 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LIN YEN HAN | 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 약 5년 3개월 늦어 대항력이 없으며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 대상인지도 보증금이 확인돼야 판단할 수 있으므로, 이 부분은 매수인 인수 문제가 아니라 채권자 배당액 변동 요인으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 71.8%, 동일 층 최신 거래보다 낮다
e편한세상테라스오포2단지의 최근 거래 12건은 2025년 9월부터 2026년 6월까지이며, 최근 12개월 평균은 516,916,666원입니다. 표본에는 전용 84.84㎡ 10건과 전용 76.69㎡ 2건이 포함돼 있습니다. 대상 물건과 사실상 같은 전용 84.84㎡·같은 13층의 2026년 6월 최신 거래는 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.84㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 17 | 529,000,000원 |
| 2026.02 | 76.69㎡ | 9 | 513,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 14 | 525,000,000원 |
| 2026.01 | 76.69㎡ | 5 | 478,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 12 | 527,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 10 | 551,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 516,916,666원 |
감정가 530,000,000원은 최근 12개월 평균보다 조금 높지만, 1회 유찰된 최저가이자 실질취득액 371,000,000원은 평균의 71.8%입니다. 최근 거래 최저가 478,000,000원보다 107,000,000원 낮고, 대상과 같은 면적·같은 13층 최신 거래 560,000,000원의 약 66.3% 수준입니다. 권리 인수액이 0원이므로 이 비교에서는 최저가와 실질취득액이 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 354,000,000원 | 354,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에이원컴퍼니대부 | 49,000,000원 | 11,006,000원 |
| 3. 근저당 · 앤알캐피탈대부 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 티플레인대부 | 19,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 저스트인타임대부 | 169,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 투게더앱스 | 217,100,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 투게더앱스 | 5,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 저스트인타임대부 | 260,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 상상인플러스저축은행 | 282,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 5,420,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,452,020,013원, 채권자 예상배당은 365,006,000원, 미배당액은 1,087,014,013원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소된 과거 권리가 배당 항목에 포함돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 371,000,000원 | 365,006,000원 | 1,087,014,013원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 259,699,999원 | 255,264,199원 | 1,196,755,814원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 181,789,999원 | 178,444,939원 | 1,273,575,074원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 대항력 있는 임차인이나 인수 권리가 없으므로 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권액 275,658,885원이 충족되는 것으로 계산됐지만, 2회 이상 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 거실·식당·침실 3개·욕실 2개 구조입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 서창퍼블릭골프클럽 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 함께 있는 주택지대이며, 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 단지 내 도로로 접근하며 동측 약 10m, 남측 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 개별난방 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·개발진흥지구·주거용지·신현2 지구단위계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 단지 규모. 2018.07.11. 준공된 189세대 단지이며, 최근 거래 12건의 범위는 478,000,000원~560,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 상태. 기재 매각기일은 2026.07.13.이고 등기 발급일은 2026.07.24.이므로 매각 결과·변경·취하 여부를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. LIN YEN HAN의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 주민등록 전입세대를 다시 확인하세요.
- 점유 인도. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 확인됩니다. 인도명령 가능 여부와 이사 협의비용·기간을 입찰가에 반영하세요.
- 등기와 배당표 대조. 이미 말소된 과거 근저당권·전세권이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 최신 채권계산서와 실제 배당요구 목록을 확인하세요.
- 광주시 압류·당해세. 압류등기의 원인이 된 체납액과 법정기일을 확인해 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 있으면 낙찰자 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리주체에 체납액을 확인하세요.
- 입찰가 상한. 최근 12개월 평균 516,916,666원과 같은 면적·같은 13층 거래 560,000,000원을 기준으로 내부 상태와 명도비용을 차감해 정하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격 여유는 크지만 원본 대조가 조건
이 물건의 말소기준은 2018년 농협은행 근저당권으로 명확하고, 실제 임차인 1명의 전입일은 2024년이어서 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수 0원, 현재 회차의 실질취득액은 371,000,000원으로 고정됩니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 71.8%, 같은 면적·같은 13층 최신 거래의 약 66.3%로 가격상 여유가 확인됩니다.
다만 권리 기록이 복잡했던 물건이고, 등기상 이미 말소된 과거 권리들이 예상배당표에 포함돼 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자와 광주시 압류가 있으므로, “매수인 인수는 없지만 배당·점유 원본 확인은 필수”라는 결론이 적절합니다. 권리구조와 가격은 긍정적이되, 실제 입찰 여부는 매각 진행 상태와 최신 매각물건명세서, 채권계산서, 체납 내역을 대조한 뒤 결정해야 합니다.