인천지방법원 2026타경501336. 인천 서구 가좌동 힘찬해가 6동 502호, 전용 53.1416㎡ 다세대주택입니다. 소유자 권영만은 2020년 매매로 소유권을 취득했고, 장은주는 같은 해 전입신고를 마친 임차인입니다. 장은주는 2022년 주택임차권등기를 마쳤으며, 이 권리는 2023년 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 이후 주택도시보증공사가 2026년 강제경매를 신청했습니다. 따라서 일반적인 후순위 근저당 소멸형 경매처럼 최저매각가만 지불하면 모든 권리 문제가 끝나는 구조로 볼 수 없습니다.

특히 장은주의 보증금 174,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 배당표에 따르면 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 장은주에게 배당하더라도 부족액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출한 점은 중요한 권리 해소 가능성을 의미합니다. 확약의 실제 문구를 확인해 장은주의 대항력과 잔여 보증금 인수까지 해소되는지를 구분하는 것이 이 사건의 첫 번째 판단 기준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023.03.21 서울특별시 압류입니다. 이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 반면 장은주의 주택임차권등기는 2022.12.07 접수되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 장은주는 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 것으로 기재되어 있어, 선순위 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인 2명

확인된 임차인·점유자는 장은주와 정혜원 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있으나 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자의 청구액 174,000,000원과 장은주의 임차보증금 174,000,000원이 동일하더라도, 이를 서로 독립된 임차보증금으로 더하지 않습니다. 채권의 대위·승계 관계와 배당권 귀속은 원본 서류로 확인해야 합니다.

장은주는 말소기준권리보다 먼저 주민등록을 마쳤고, 확정일자 및 임차권등기를 갖춘 임차인입니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 다만 실제 매수인 인수 여부는 주택도시보증공사의 확약서 효력과 배당 결과를 함께 판단해야 합니다.

정혜원의 전입일은 2025.12.22로 말소기준권리 이후입니다. 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없으나, 보증금·확정일자·계약관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 정혜원에게 선순위 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 현재 자료만으로 모든 점유·금전 문제를 해결된 것으로 취급해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 보라

힘찬해가 동일 면적의 확인된 실거래는 11건이며 전체 평균은 173,818,181원입니다. 이 전체 평균만 보면 최저가 170,000,000원이 평균의 97.8%이므로 가격이 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 최근 거래를 우선 적용하면 판단이 달라집니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2025년 12월 165,000,000원입니다.

④ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 인수형 구조를 우선 검토해야 합니다. 임차보증금 174,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 즉 입찰가격이 낮아져도 실질취득 부담이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다. 아래 금액은 확약에 따른 인수 해소를 반영하지 않은 배당 시나리오입니다.

실질취득 추정액은 낙찰가와 배당표상 인수액을 단순 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 인수액은 확약의 효력, 최종 배당 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 위 표는 확약의 효력과 채권 대위·승계에 따른 권리관계 조정을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 장은주의 미배당액은 확약이 유효하게 인수채무를 해소하는 경우 매수인 부담으로 확정되지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금을 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천봉화초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호입니다. 급배수·위생설비, 도시가스, 난방설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 단지 규모. 힘찬해가는 49세대 규모이며, 준공일은 2019.05.02입니다. 대규모 아파트와는 다른 거래 유동성을 고려할 필요가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 접하며, 토지는 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역 등 관련 토지이용 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시되어 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공부·현황. 공부상 다세대주택으로 이용 중이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건물 동 표시와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 시세·환금성. 확인된 전체 거래는 11건이지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세 -5.6%와 작은 최신 표본을 고려하면 과거 전체 평균을 현재 환금가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단순 임차권등기 말소에 관한 것인지, 대항력 및 잔여 보증금 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 확약의 조건과 효력 발생 시점도 중요합니다.
• 선순위 임차권 확인. 장은주의 보증금 174,000,000원, 확정일자, 전입신고, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다. 확약이 인수채무를 해소하지 못하면 미배당액 인수 문제가 남습니다.
• 주택도시보증공사의 채권 관계. 신청채권 174,000,000원과 장은주의 보증금 174,000,000원 사이의 대위·승계 관계 및 배당권 귀속을 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 정혜원 점유관계. 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자·계약관계가 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약, 장은주와의 관계 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건 표시. 명세서의 106동 표기와 소재지·등기상의 6동 표시가 일치하는 목적물을 가리키는지 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 173,818,181원이 아닌 최근 12개월 평균 및 최신 거래 165,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 낙찰가에 인수 추정액을 합산하여 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 낙찰가 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원이지만 미배당 인수액이 함께 증가합니다. 최저가 하락만을 수익으로 계산해서는 안 됩니다.
• 세금·관리비·명도. 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목, 미납 관리비 및 실제 점유자의 명도비용을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 자료를 다시 대조하고 매각 조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약의 효력과 실질취득가격을 함께 보라”

이 물건은 임차권 인수와 확약서의 효력이 권리분석의 핵심입니다. 장은주의 보증금은 174,000,000원이며, 확약 효력을 반영하지 않은 신건 배당표에서는 7,180,000원의 미배당 인수액이 발생합니다. 이를 낙찰가와 합산한 실질취득 추정액은 177,180,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 총부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 이러한 위험을 해소할 수 있는 중요한 요소입니다. 다만 말소동의 사실만으로 대항력 포기와 잔여 보증금 채무 해소를 모두 확정할 수 없으므로 원본 확인이 필요합니다. 장은주 임차권 인수가 유효하게 해소되면 해당 인수액은 0원으로 볼 수 있지만, 정혜원의 별도 점유관계는 계속 확인해야 합니다.

가격도 신중하게 보아야 합니다. 최저가 170,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 165,000,000원의 103.0%이고, 최근 거래 추세는 -5.6%입니다. 확약으로 장은주 인수가 해소된다고 가정해도 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 사실은 바뀌지 않습니다. 반대로 인수가 남는다면 실질취득가격은 더욱 높아집니다.

결론적으로, 확약의 인수 해소 범위와 별도 점유관계를 확인하기 전에는 권리 위험을 해결된 것으로 볼 수 없습니다. 권리가 해소되는 경우에도 최근 시세와 하락 추세를 반영한 가격 재검토가 필요합니다.