인천지방법원 2026타경501344. 부평동 로뎀레뷰 3층 303호 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2020년 9월 22일 매매를 원인으로 2020년 10월 30일 소유권을 이전받았고 거래가액은 176,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 근저당이 아니라 소유권 이전과 같은 날 전입·점유를 시작한 이은지의 임차보증금 176,000,000원입니다.
이은지는 임대차계약일과 확정일자가 2020년 10월 6일, 주민등록일자와 점유개시일자가 2020년 10월 30일입니다. 반면 말소기준은 2022년 5월 4일 동안산세무서장의 압류입니다. 따라서 이은지의 전입은 말소기준보다 앞서며, 배당요구와 임차권등기도 확인됩니다. 일반적인 구조라면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-7 로뎀레뷰 3층 303호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥북로 92 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트 철근콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건물 내 3층 303호 |
| 사용승인 | 2012.12.28 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.10.30 소유권이전 · 거래가액 176,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 뒤에 말소기준이 온다
말소기준은 2022.05.04 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 2025년 국 압류, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이은지의 전입·점유는 2020.10.30으로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.11.28 등기된 주택임차권 자체의 등기시점만 보고 후순위라고 판단하면 안 되고, 대항력의 기초가 되는 전입·점유 시점을 함께 봐야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력·우선변제·승계 체크
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 2020.10.30 확정일자 2020.10.06 | 176,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 김승현 | 2025.06.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 확인상 없음 |
| 유신 | 2025.07.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 확인상 없음 |
* 이은지의 배당모형상 미배당액은 현재 회차 306,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’을 본다
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 179,000,000원입니다. 이은지 임차인의 배당모형상 부족분 306,000원을 그대로 인수한다고 보면 단순 합계가 늘어나지만, 이 사건은 말소동의 확약이 있으므로 현재 회차 실질취득액은 179,000,000원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 모형상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 179,000,000원 | 306,000원 | 0원 | 179,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 143,200,000원 | 35,604,800원 | 0원 | 143,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 114,560,000원 | 63,843,840원 | 0원 | 114,560,000원 |
확약이 없다면 유찰될수록 이은지의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 증가하는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 그 증가분을 실질 인수액에 더하지 않습니다. 다만 이 숫자만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 수는 없습니다. 가격 메리트는 실제 비교거래와 함께 따로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금 | 176,000,000원 | 175,694,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 이은지 보증금에 배당되어 306,000원이 부족합니다. 이 306,000원은 일반적인 대항력 구조라면 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 본 사건은 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 이용성과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 인천부평중학교 남동측 인근이며 상업·업무용빌딩, 주상복합, 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 7호선 굴포천역, 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재합니다.
- 건물. 2012.12.28 사용승인된 10층 철근콘크리트 건물로, 급·배수·위생·난방·승강기·도시가스·기계식 주차·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이은지 임차인의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 문서이므로 적용 대상·조건과 말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 김승현·유신 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입이어서 현재 확인상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 점유관계와 계약 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 현재 배당모형상 이은지 보증금 부족분은 306,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다.
- 가격 판단 분리. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 감정가·최저가 179,000,000원이 실제 거래시세보다 유리한지는 별도 비교가 필요합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이므로 주거용 아파트와 동일한 환금성·수요를 전제로 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 변수 확인. 당해세·최우선변제 등 배당모형에 반영되지 않은 항목이 실제 배당 결과를 바꿀 수 있으므로 매각 전 최신 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 확약이 인수구조를 바꾼다”
이 사건을 단순히 “임차보증금 1.76억이 있으니 위험하다” 또는 “최저가가 1.79억이니 인수가 거의 없다”로 끝내면 핵심을 놓칩니다. 이은지는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 배당모형에서도 보증금 306,000원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 179,000,000원입니다. 다만 이 결론을 김승현·유신에게까지 확대할 수는 없으며, 이들의 보증금·확정일자 확인이 남습니다. 또한 실제 거래가격과의 비교 없이 감정가 179,000,000원을 두고 “싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 권리의 승부처는 확약의 적용범위, 가격의 승부처는 별도의 시세 검증입니다.
