인천지방법원 2026타경501361. 플로채 108동 4층 401호, 전용 35.73㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김산이며 2022.05.25 매매로 140,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 박경태의 140,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.17, 확정일자는 2022.04.18, 전입·점유개시는 2022.05.24로, 2026.02.19 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약을 보지 않으면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 을구 7번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 본건 배당 계산상 박경태에게 137,240,000원이 배당되고 2,760,000원이 미배당되어 법정 구조만 보면 그 부족분이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 확약을 반영하면 박경태 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 박경태 임차권에만 적용되며, 확약 밖 임차인 인수위험은 별도입니다. 본건에서 확인된 실제 임차인은 박경태 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 108동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 35.73㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 김산 (2022.05.25 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 사용승인일 | 2014.12.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경태 | 제4층 제401호 35.73㎡ 전부 | 140,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
박경태는 2022.05.24 전입·점유를 시작했고 2022.04.18 확정일자를 갖췄으며, 2024.05.31 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인됩니다. 2026.02.19 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
③ 시세 비교 — 신건 140,000,000원은 최근 시세 이상
플로채의 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 131,000,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 과거 고가 거래가 함께 들어 있으므로 가격 판단은 최근12개월 평균 127,000,000원, 최신 거래 139,000,000원, 그리고 최근 추세 -3.6%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 35.73㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2025.04 | 35.73㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2024.05 | 34.51㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2024.02 | 34.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.10 | 35.73㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 35.73㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 35.73㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 35.73㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 35.73㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 35.73㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 35.73㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 34.51㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 131,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.73㎡ | 2건 | 127,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 140,000,000원은 최근12개월 평균의 110.2%입니다. 최신 거래인 2025.07의 139,000,000원보다도 높고, 최근 가격 흐름은 -3.6%입니다. 따라서 전체 평균 대비 106.9%라는 수치만 볼 필요도 없이, 최근 거래 기준으로도 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 박경태 보증금 | 140,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 법정 미배당 인수 계산 | - | 2,760,000원 |
| 확약 반영 실질 인수 | - | 0원 |
배당표 자체는 박경태 보증금 중 2,760,000원이 미배당되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 전용 35.73㎡입니다.
- 입지. 인천백석초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·연립주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층이며 사용승인일은 2014.12.23입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 플로채는 124세대이며 실거래 표본은 12건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박경태 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약 반영 시 실질 인수는 0원이지만, 을구 7번 주택임차권의 실제 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 131,000,000원보다 최근12개월 평균 127,000,000원과 최신 거래 139,000,000원을 우선해 보세요. 최근 추세는 -3.6%입니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 140,000,000원은 최근12개월 평균의 110.2%입니다. 권리 부담이 해소됐다는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 관리비·현황 확인. 현장 점유상태와 공용부분 관리비 등 매각서류에 직접 드러나지 않는 비용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담 완화와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 얼핏 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 2,760,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박경태 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득액은 현재 최저가와 같은 140,000,000원이고, 최근12개월 평균은 127,000,000원, 최신 거래는 139,000,000원입니다. 최근 추세도 -3.6%입니다. 즉 권리 리스크의 큰 축은 확약으로 완화됐지만, 신건 가격 자체는 최근 시세보다 낮지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “인수액이 얼마냐”보다 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤, 최근 시세보다 높은 신건 가격을 어떻게 볼 것인가에 있습니다.
