인천지방법원 2026타경501366. 인천 부평구 부평동 디에이치씨밀레 6층 604호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이상걸이며, 2022.02.08 소유권이전 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 215,000,000원입니다.
권리구조는 일반적인 후순위 근저당 경매와 다릅니다. 기존 신한은행·농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 주목해야 할 것은 한현종의 주택임차권등기입니다. 임차인의 전입일은 2022.06.20, 확정일자는 2022.04.08, 임차권등기일은 2024.07.16입니다. 이 날짜들은 모두 말소기준으로 표시된 국민건강보험공단 압류일보다 빠릅니다.
다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사실이 있습니다. 이는 반드시 확인할 중요한 권리해소 자료입니다. 그러나 말소동의와 대항력 포기가 동일한 의미인 것은 아니므로, 확약서 원문에서 보증금 미배당액에 대한 매수인 부담까지 해소되는지 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-42 디에이치씨밀레 6층 604호 도로명주소: 인천광역시 부평구 부평대로 128 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 임차권등기상 제6층 제604호 65.13㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 15층 중 6층 |
| 소유자 | 이상걸 · 2022.02.08 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 말소기준 표시 | 2025.06.24 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한현종 주거 · 임차권등기 제6층 제604호 전부 |
215,000,000원 |
전입 2022.06.20 확정 2022.04.08 임차권등기 2024.07.16 |
있음 |
있음 배당요구 |
미배당액 인수 가능 말소동의 확약서 확인 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 이번 경매의 신청채권자로 표시되며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 임차보증금과 신청채권액을 서로 독립적인 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
② 확약서 — 인수액을 바꿀 수 있는 결정적 문서
확인된 내용: 임차권등기 말소동의 확약서 제출.
추가 확인할 내용: 임차인의 대항력 포기, 미배당 보증금의 매수인 인수 배제 및 확약의 적용 조건.
말소동의만으로 대항력 포기까지 확정할 수 없으므로, 아래 유찰 시나리오에서는 잠재적 인수액을 별도로 표시합니다. 확약서 원문에서 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 배제가 확인되고 그 효력이 인정된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 이 확약은 다른 권리까지 포괄적으로 해소한다는 의미는 아닙니다.③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가 하락에 따라 배당받지 못하는 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 비교해야 할 금액은 최저매각가만이 아니라 낙찰가와 매수인 인수액을 합한 실질취득금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수추정 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 226,000,000원 | 0원 |
보증금 전액 배당 가정 실질취득 226,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 180,800,000원 | 37,531,200원 |
미배당 보증금 인수 가능 실질취득은 보증금 215,000,000원 부근 |
| 2회 유찰 시 | 144,640,000원 | 73,184,960원 |
인수추정액 증가 실질취득은 보증금 215,000,000원 부근 |
인수추정액은 회차별 예상배당 계산에 따른 조건부 수치입니다. 집행비용 등 배당 차감항목이 반영되어 낙찰가와 인수추정액의 합계는 보증금 215,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 말소동의 확약서의 효력과 실제 배당 결과에 따라 인수액은 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 한현종 · 우선변제 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 31,414,300원 | 7,036,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 226,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 3,964,000원을 차감한 뒤 임차인 한현종에게 보증금 215,000,000원이 전액 배당됩니다. 인천신용보증재단에는 7,036,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원입니다.
주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금은 실제 권리관계 및 대위·승계 여부를 대조해야 합니다. 동일 보증금 관련 채권을 별개의 임차보증금으로 중복 산정하지 않습니다. 국민건강보험공단 압류 관련 체납액·법정기일은 확인되지 않아 별도 금액을 배정하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 검증이 선행돼야 한다
이 오피스텔의 감정가와 신건 최저가는 모두 226,000,000원입니다. 소유자의 2022년 취득 당시 거래가액은 210,000,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시장가격으로 간주할 수는 없습니다.
현재 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 현재 시세보다 높은지 낮은지, 유찰 이후 실질취득금액이 시세 대비 유리한지는 판정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부원초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·상업시설 등이 혼재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·난방·승강기· 도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 35미터 내외 광대로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구· 과밀억제권역·철도보호지구 등으로 표시되어 있습니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 점유 상태. 현장조사 당시 거주인 부재 및 폐문으로 자세한 임대관계는 확인되지 않았습니다. 등기된 임차권과 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 부평시장역과 상업시설에 대한 접근성은 확인되지만, 현재 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 임차권등기 말소에 한정되는지, 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 배제까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 한현종의 보증금 215,000,000원, 전입일·확정일자·임차권등기 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 보증기관 채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 경매신청채권과 한현종의 보증금이 어떤 대위·승계 관계에 있는지 확인하고, 동일 보증금 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 실질취득금액 확인. 유찰 시 최저가만 비교하지 말고 낙찰가·미배당 보증금 인수액·확약 효력을 함께 계산해야 합니다.
- 압류 및 배당순위 확인. 국민건강보험공단 압류와 관련된 실제 체납액, 법정기일 및 우선징수 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 현장조사에서 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 점유자·인도 가능 여부·명도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 원본 대조. 공용부분 관리비 체납 여부와 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서 및 현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약서와 실질취득금액을 먼저 확인할 물건
이 물건에는 실제 임차인 한현종의 215,000,000원 선순위 대항력 보증금이 존재합니다. 신건 최저가 226,000,000원에 매각되고 예상대로 전액 배당되면 인수액은 0원이지만, 유찰 시에는 미배당 보증금 인수 가능성이 커집니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실은 중요한 권리해소 단서입니다. 그러나 대항력 포기와 매수인 인수 배제의 효력이 명확히 확인되기 전에는 유찰 시나리오의 인수 위험을 제거할 수 없습니다.
결론은 확약서 원문 검증과 가격 판단의 분리입니다. 확약서의 효력이 확인되면 그에 따라 인수액을 다시 산정하고, 확인되지 않으면 선순위 보증금 인수 가능성을 유지해야 합니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 신건과 유찰 회차 모두 현재로서는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
